Fundos de Investimento Imobiliários

[barãozin]

O santa lourdes não tava com um rolo na justiça não?

[PRAGAKHAM]

http://finslab.com/enciclopedia/letra-i/...rental.php

[Gekko]

Gekko, Barãozin, o que acham desse portfólio de FIIs que eu montei?

# Logístico
- SDIL11

# Hospital
- NSLU11b

# Faculdade
- AEFI11

# Banco
- SAAG11

# Shopping
- PQDP11

Faz décadas que eu ando querendo investir em um fundo de logística, mas estou esbarrando na alocação de ativos. Como andei desbalanceando muito a minha carteira, decidi alocar um pouco mais em ações nos próximos meses e esse objetivo foi adiado.

Sobre o PQDP, eu preferi investir no HGBS que engloba participações em vários shoppings, inclusive o PQDP.

Tenho FAED ao invés de AEFI, mas creio que ambos são bons.

O santa lourdes não tava com um rolo na justiça não?

A treta na justiça com o N.S. Lourdes era uma revisional de aluguel, que já foi superada. É sempre um risco que se corre. Eu também tenho não só ele como o HCRI que também teve a mesma treta. Comprei muitas cotas baratas demais na época da revisional quando um bando de investidor cagão saiu vendendo morrendo de medo. Meu yield neles é uma delícia cara! rsrsrs. Prêmio de "risco".

[barãozin]

Logística eu catei TRXL, que tem um yield muito bacana. Desses da lista eu tenho o AEFI q tb tou satisfeito. De shopping catei o tradicional HGBS, outra cota q provavelmente deixarei pros meus netos quando morrer.

Hospital eu já passo longe. Acompanhei essa treta do Lourdes na época e o que o carinha do Bastter falou na época sobre essa confusão me fez tirar a vontade de comprar uma cotinha de hospital. Se bem q nem tava querendo mesmo.

[Mr. Black]

Na verdade, eu estava só perguntando se os papéis que eu enumerei eram bons, mas valeu pelas dicas.

Hoje comprei meu primeiro lote de FIIs, 3 cotas do SDIL11. Consegui um yield de 1,013, bom para uma primeira compra.

A ideia é começar aos pouquinhos mesmo, para me acostumar com o investimento, e por em prática todo o estudo prévio. Li quilos de artigos em revistas especializadas e blogs de investimentos para entender o negócio. Agora vou sem pressa adiquirindo mais cotas até dominar o assunto, então aloco mais recursos.

Minha intenção é ter entre 5 e 8 fundos na carteira, mais que isso acho exagero, e vou adquirindo do maior pro menor yield, a medida que o dinheiro estiver disponível.

Achei ótimo para ter um fluxo de caixa mensal. Mantendo o yield da carteira com média de 1%, se eu investir 10k, todo mês eu recebo R$100,00 (cem reais) de aluguel. Fora que no médio - longo prazo, o papel vai valorizar e eu posso lucrar com a venda. Muito melhor que ter um imóvel físico. Aqui na minha cidade, para cobrar um aluguel de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), o imóvel tem que valer pelo menos 350k, o que dá um yield lixo de 0,43, fora que tem que pagar imposto de renda, a fatia da imobiliária, o risco de vacância (quando o imóvel está desocupado) é maior, etc.

Achei muito melhor inclusive que comprar ações de empresas pensando em dividendos. Só não é melhor que o Tesouro Direto, porque a taxa Selic disparou, mas assim que ela voltar a baixar, os FIIs terão vantagem.

Pretendo realocar a minha carteira de investimentos da seguinte forma:

- 50% Tesouro Direto, prefixado e Selic;
- 30% FIIs (logística, hospital, faculdade, shopping, e bancos);
- 20% ações (as que tiverem maior potencial de valorização).

É isso, recomendo fortemente o investimento em FIIs, mas APRENDAM o investimento antes de colocar seu dinheiro nele.

Grande tópico, Gekko.

[Gekko]

Confrade Black, eu considero melhor até mesmo que o TD, mesmo com a SELIC no nível em que está, desde que levemos em conta um retorno do FII em torno de 1% ao mês e um horizonte de longo prazo. Os contratos de FII são reajustados por índices de inflação e a cota tem um valor intrínseco lastreado no imóvel a que se refere, o que lhe dá a vantagem da valorização da mesma, mais o retorno em aluguéis e mais o reajuste desses mesmos aluguéis. Se considerarmos um horizonte mais curto aí sim concordo que o TD é a melhor opção.

No que se refere à comparação com ações de dividendos, a lógica é inversa. Se você investe em uma ação de uma empresa cujos lucros crescem ano a ano e com bom payout, mesmo tendo um retorno menor no começo, a longo prazo as ações dessa boa empresa tendem a se valorizar mais do que as cotas de FIIs e seus dividendos também tendem a crescer. Portanto, se for levar em conta um horizonte maior, as ações de uma boa empresa tendem a te dar melhor retorno.

[Mr. Black]

Esse mês o yeld da minha carteira de FIIs ficou em 0.89%. Bom demais, livre de imposto de renda, e com o dinheiro dos aluguéis, eu paguei minha conta de gás. Ter uma renda passiva dessa, com retorno mensal, é maravilhoso. :=D

Com a perda do grau de investimentos do Brasil, a maioria dos FIIs baratearam, então, é uma excelente hora para entrar no investimento.

Esse mês pretendo alocar pelo menos uns 3k na compra de novos FIIs pro meu portfólio. Foram escolhidos:

- SDIL
- FAED
- NSLU
- BBPO

Gekko, o horizonte tá bem mais ou menos para nossas empresas, então, penso que agora é o caso do investidor alocar uma % baixa para as ações, mesmo as de boas empresas, e aproveitar o bom momento da Renda Fixa e dos FIIs.

Por mais que as ações estejam baratas, eu vejo um horizonte muito grande para um investidor não-trader ganhar sua quirerinha investindo nelas. Mesmo amigos meus, viciados em ações, estão alocando mais grana para os investimentos do momento. Claro, não venderam seus papéis - pra não realizar o prejuízo -, mas estão tomando posições mais conservados na alocação dos aportes, investindo 80, 90% em Renda Fixa e FIIs, e mantendo uma porcentagem mínima para aproveitar a grande liquidação das empresas brasileiras.

Pra quem tá investindo, recomendo fortemente uma postura mais conservadora agora, e deem uma olhada com carinho nos FIIs. São realmente uma excelente opção de investimento, eu estou totalmente satisfeito. :

Bons negócios a todos...

[Gekko]

Gekko, o horizonte tá bem mais ou menos para nossas empresas, então, penso que agora é o caso do investidor alocar uma % baixa para as ações, mesmo as de boas empresas, e aproveitar o bom momento da Renda Fixa e dos FIIs.

Por mais que as ações estejam baratas, eu vejo um horizonte muito grande para um investidor não-trader ganhar sua quirerinha investindo nelas. Mesmo amigos meus, viciados em ações, estão alocando mais grana para os investimentos do momento. Claro, não venderam seus papéis - pra não realizar o prejuízo -, mas estão tomando posições mais conservados na alocação dos aportes, investindo 80, 90% em Renda Fixa e FIIs, e mantendo uma porcentagem mínima para aproveitar a grande liquidação das empresas brasileiras.

Pra quem tá investindo, recomendo fortemente uma postura mais conservadora agora, e deem uma olhada com carinho nos FIIs. São realmente uma excelente opção de investimento, eu estou totalmente satisfeito. :

Bons negócios a todos...

Confrade, como o meu portfólio já tem uma boa robustez em renda fixa e FII, eu já estou alocando em ações neste momento. Não estou tirando nada da renda fixa nem dos FIIs, mas o meu aporte mensal está indo 100% para as ações. Tem muita coisa boa e barata. Pode cair ainda mais? Pode. Mas do preço que está eu já estou achando uma pechincha. Pena não estar com grana para comprar mais ainda, pois este ano eu reservei para realizar alguns desejos pessoais que envolvem um certo nível de gastos e reduzi meu aporte.

[Mr. Black]

Atualizando o tópico, nos últimos 3 meses investir em Ações, FIIs, e Tesouro Direto tem sido maravilhoso. Como disseram por ae, o Brasil está em liquidação. Inúmeros ativos excelentes e MUITO baratos. Pra quem guardou dinheiro nas épocas das vacas gordas, a farra está sendo ótima. E vai durar um bom tempo ainda. Quem "aproveitou" pra consumir, sinto muito...

Está muito barato consumir agora. Inúmeros ativos e bens de consumo estão com o preço "na bacia das almas", ou seja, no fundo do poço.

Esses dias eu comprei um notebook seminovo, via OLX, i7 6GB 750GB 15,6'', tudo funcionando perfeitamente, por apenas R$1.200,00. Preço do mesmo notebook novo: R$3.200,00.

Troquei de carro, poderia pegar um Cross UP! TSI por 45k - confesso que fiquei muito tentado, o carrinho é uma delícia de dirigir, e pra quem não tem filhos, é uma excelente pedida. Mas optei por pegar um Fox Highline seminovo - com apenas 7.500 km rodados - pelos mesmos 45k. Mais espaçoso que o UP!, completíssimo de tudo, e ainda com mais de 2 anos de garantia total. Zero, um Fox igual ao meu sai por 55k. O vendedor, por causa da crise, fez a troca Fipe-por-fipe pelo meu usado. Vou pagar apenas a diferença, sem juros. Fiz um bom negócio? O que vocês acham?

Por isso a importância de POUPAR. Na época de bonança, eu guardo meu dinheiro. Vou acumulando. Invisto apenas em ativos de grande liquidez. Exceto se eu investir com um propósito específico. Aí eu aplico em ativos que terão liquidez na época exata da realização desse objetivo. Não precisam ter necessariamente, liquidez imediata. Pro meu perfil, o melhor ativo de liquidez "imediata" é o Tesouro Selic. A Taxa Selic nos últimos anos sempre acompanhou a inflação, pois o governo ajusta a taxa para mais ou para menos para controlar a inflação. Então, eu sempre terei um ganho real. SEMPRE. Eu só levo prejuízo, se resgatar o dinheiro em menos de uma semana. Mas nunca o fiz, porque deixo uma boa quantia na poupança e na conta-corrente para o fluxo de caixa mensal. Se surgir uma emergência, não sou pego com as calças na mão. Ae tento ganhar tempo pra não resgatar meu dinheiro com prejuízo. Tem funcionado assim por anos.

E agora que a crise explodiu, eu tenho poder de barganha. Todo mundo quer vender, mas ninguém pode comprar. Isso significa descontos absurdos, brindes, e regalias. Enquanto tá todo mundo preocupado, eu estou sendo um fanfarrão. Por isso aprendam a poupar. Este é o primeiro passo uma vida financeira saudável. Se não consegue poupar porque ganha salário-mínimo, então trate de lutar por dias melhores e um salário que te permita poupar. Acumule uma boa quantia - uns 10k. Só então pense em investir. Investir R$50,00 por mês não vai mudar a vida de ninguém. Melhor usar esse dinheiro em cursos profissionalizantes, que te permitam futuramente galgar empregos melhores.

OK, já falei demais, vamos ao que interessa... os FIIs: os últimos 3 meses estão fabulosos pra investir em fundos imobiliários. Praticamente TODOS os fundos estão com grandes descontos, logo, com bons DY. Vejam:

FUNDO - COTA $ - ALUGUEL $ - DY %
BBPO - 99,00 - 0,88 - 0,88
AEFI - 102,20 - 1,00 - 0,98
NSLU - 179,50 - 1,70 - 0,94

Escolhi esses fundos porque são, digamos assim, os mais defensivos. São estáveis e previsíveis. Dificilmente pagarão um valor menor de aluguel. Isso porque o BBPO é um fundo de agências do Banco do Brasil. É raríssimo um banco mudar uma agência de lugar. Simplesmente porque as agências bancárias geralmente estão nos melhores imóveis, mais bem localizados, e de melhor qualidade. AEFI é um fundo proprietário de dois campus da Faculdade Anhanguera. Qual a chance de uma faculdade tradicional como essa mudar de campus? Quase remota. Onde eles vão achar outro empreendimento com vários blocos de salas de aula, amplo estacionamento, área verde, e praça de alimentação? Não tem. NSLU é um fundo proprietário do prédio do Hospital Nossa Senhora de Lourdes. É um prédio moderno, e construído para abrigar um hospital. Não é um prédio adaptado. Se o hospital quiser se mudar, pra onde vai?

Entenderam? É claro que eu teria que explicar a situação contratual de cada empreendimento, mas eu quis simplificar, e apenas demonstrar que esses fundos são dos mais seguros que tem, com contratos longos, e com a possibilidade de vacância (do inquilino sair e o imóvel ficar vago) muito pequena, quase remota.

Então se eu investir 10k no BBPO, eu consigo comprar 101 cotas (10k/99,00), e a partir do mês seguinte, eu vou passar a receber um pouco mais de 88,00 de aluguel, livre de imposto de renda. Não é uma quantia muito expressiva, dá pra pagar algumas contas apenas. Não impressionou, certo? Mas digamos que eu já estou há alguns anos investindo e consegui comprar umas 500 cotas desse fundo (quase 50k nos valores atuais), eu teria de aluguel 440,00. Agora sim, já dá pra pagar muita conta, no meu caso, condomínio, luz, e internet/telefonia. :

Se investisse os mesmos 50k em AEFI, eu compraria 489 cotas, e receberia 489,00 de aluguel. É bom ou não é? Se optasse por NSLU, eu compraria 278 cotas, e receberia 472,00 de aluguel. Massa, né?

Mas ae alguém pode pensar: já que é assim, vou colocar todo o meu dinheiro na AEFI, ela paga quase 1% ao mês. Dããã!!! Diversifica, esperto...

Se der merda no fundo que você comprou, você vai perder muito dinheiro, porque você alocou todo o seu dinheiro nele. Se você comprar os três, você ganha menos, mas se der merda, você perde menos dinheiro também. O que é mais fácil, dar merda em apenas um fundo, ou nos três ao mesmo tempo? Separando os 50k em 3 porções de 16.670,00 aproximadamente, você compra 168 cotas de BBPO, 163 cotas de AEFI, e 92 cotas de NSLU, e sobram 195,40 pra você comprar mais uma cota do fundo que preferir. E vai receber (168 * 0,88) + (163 * 1,00) + (92 * 1,70) = 467,24 de aluguel, ou 0,938% ao mês de DY.

Quando o valor investido chegar a 100k, você terá 934,48 de aluguel. Dá pra pagar todas as contas da casa (água, luz, gás, telefonia, tv a cabo, e o condomínio se bobear). É dinheiro, ou não é?

E quando a quantia passar de 250k, a maioria de nós terá uma semi-IF. Mantendo o mesmo nível de vida, não precisará mais trabalhar para pagar contas - despesas fixas. Poderá usar seu salário como bem quiser.

Isso que existem muitos outros excelentes fundos. O ideal é diversificar entre 6 e 12 fundos. Eu citei apenas três dos mais seguros, e desconsiderei o reajuste anual do aluguel - é amigo, todo ano os rendimentos crescem pelo INPC, e muitos outros detalhes. Fundos mais arriscados tem um DY maior. Alguns pagam mais de 2% ao mês de aluguel, é mole? Mas quem está começando, investe pouco dinheiro nos mais seguros e conservadores, até entender bem o investimento, e só então investe quantias maiores, ou tenta a sorte em fundos mais arriscados. O esquema é começar por baixo, na humildade...

Escrevi esse texto longo pra dar um up no tópico, e pra mostrar que existe vida além do Tesouro Direto. Nos últimos anos, ações tem sido um investimento de alto risco, então, os FIIs se mostram uma alternativa de médio risco interessante pra quem quer ganhar um troco a mais. No curto prazo, os FIIs vencem o TD. No longo prazo, com as taxas atuais, o TD vence os FIIs. Mas no caso do TD, é foda não ver a cor do dinheiro enquanto você não resgata o título. Conheço caras que pretendem levar o Tesouro IPCA 2035 até o final. Haja desapego pra ficar 20 anos sem ver a grana. Com FIIs, todo mês pinga alguma coisa na sua conta.

#ficadica

[cabraman]

Vou tomar essa parada como exemplo.

[Mr. Black]

Hoje os Fundos de Investimentos Imobiliários tiveram forte queda na Bovespa. BBPO11 caiu 5,73%, FAED11B 5,28%, e NSLU11B caiu 4,39%.

Está tramitando no Congresso uma medida provisória que acaba com a isenção de imposto de renda sobre os aluguéis mensais dos FIIs. Essa notícia gerou pânico, e causou uma corrida para se desfazer dos papéis. A intenção do governo é taxar os aluguéis em 17,5%, o que provocaria forte queda no dividend yeld dos fundos. Assim, a manada de investidores começou o movimento de venda de suas cotas imediatamente à abertura do mercado.

Eu, sem saber da notícia, comprei 4 cotas de BBPO11 a 92,00. Só nos resta aguardar, e ver se a MP será mesmo aprovada, e em que condições. Mas com a taxação, o investimento em FIIs nunca mais será o mesmo. Certamente os investidores migrarão pra renda fixa, que possui rentabilidade mais atraente. Ou seja, a tributação pode matar os FIIs, tornando-os pouca coisa coisa melhor que a poupança - isso os melhores fundos. A maioria vai apenas empatar ou perder pra poupança, inviabilizando o investimento.

Eu recomendo aos novatos que fiquem fora dos FIIs por enquanto, até que a situação seja definida. Pra quem já investe, hora de reavaliar a estratégia...

[TheBoss]

Muita gente investe em LCI e LCA pela isenção do imposto de renda. Estas modalidades também podem ter de volta o imposto de renda?

O governo se for malandro vai começar colocar imposto de renda em tudo e colocar o tesouro direto um pouco menos atraente, mas ainda sim melhor em termos de investimentos, deixando quase como única saída dos investimentos mais conservadores para ter mais dinheiro....

Será que isto ocorrerá?

[barãozin]

17% em cima dos proventos é uma mordida boa, mas não é o fim do mundo também.

Povo desesperado da porra.

No mais, esse governo já passou da hora de ser chutado. E se o próximo vier com essa gracinha de taxar as coisas, tem q ser chutado tb.

Tem q mandar um recado bem claro pra esses filhos da puta: eles não estão mais no comando.

[Gekko]

17,5% vai ser uma lapada boa na minha renda passiva, haja vista que boa parte dela vem de rendimentos de FII. Mas é isso. Enquanto esse governo maldito estiver no poder, só quem tem direito de ganhar dinheiro no Brasil são os políticos, parentes de políticos e empresários mancomunados com políticos do partidão ou da base aliada.

[Diamante]

- Se não estou enganado, esta medida será analisada para Fevereiro de 2016 e só valerá para 2017.

- Para quem já tem os seus investimentos ou pretende investir antes de 2017, estará com seus rendimentos seguros pelas regras antigas.

- PS: Se tratando de Brasil, espera-se tudo.

[Mr. Black]

Bom, todo mundo sabia que esse dia iria chegar, mas ninguém imaginava tão cedo. E não acho que seja desespero - exceto de quem vendeu ontem na baixa - pelo seguinte:

1) o preço das cotas dos FIIs é altamente reativo ao valor do aluguel. Se num mês o aluguel subiu por qualquer motivo, mesmo não sendo recorrente, as cotas valorizam quase na mesma proporção. Da mesma forma, se o aluguel cair, o preço da cota igualmente cai. Então, 17,5% a menos no aluguel, dará uma forte queda no preço das cotas, algo entre 10 e 20%. Ou seja, será uma baita prejuízo, e permanente. É começar a tributação, e a sua carteira vai desvalorizar sem possibilidade de retorno ao valor original, ou seja, automaticamente e irreversível;

2) Sendo assim, se não houver anistia às cotas compradas anteriormente à taxação, vai ter muito neguinho vendendo pra recomprar depois, gerando muita volatilidade, e talvez falta de liquidez aos papéis;

3) Os yelds vão cair. Fundos como o BBPO11, comprando bem, te dão um yeld de 0,9% ao mês, ou 10,8% ao ano. Hoje a inflação está em 10%. Com o imposto de renda, esse fundo perderia para inflação no curto prazo, e dependendo de quanto tempo durar a crise, no médio prazo também, tornando-o momentaneamente inviável, pois perderia pra inflação. Muitos outros fundos teriam o mesmo destino.

Enfim, tigrada, eu não vendi nada ainda. Não agi por impulso feito um sardinha. Mas o fato é que com o imposto de renda nos FIIs, provavelmente a estratégia de investimento nessa modalidade terá que ser repensada. Boas reflexões a todos.

[Gekko]

Novidade: o texto da MP 694 alterado pelo relator da mesma - Romero Jucá - não foi aprovado e sofreu uma nova alteração. Continua valendo a isenção de IRPF para os FIIs, desde que os mesmo não emitam novas cotas de janeiro de 2016 em diante. Menos mal.

[Tomazzino]

Confrades, vcs juntam dinheiro? Me refiro a qualquer mixaria, to pensando em iniciar isso!

[Diamante]

- Meus cumprimentos ao confrade Mr. Black. Você é um dos poucos confrades que levam os conhecimentos financeiros a sério nesta casa.

[Mr. Black]

- Meus cumprimentos ao confrade Mr. Black. Você é um dos poucos confrades que levam os conhecimentos financeiros a sério nesta casa.

Obrigado, confrade DiamanteNegro. O desenvolvimento financeiro é - ao meu ver - o mais importante. Porque é ele que vai nos dar o maior poder de barganha, e consequentemente, maiores privilégios e liberdade na vida. Com mais recursos, poderemos cuidar mais de nós mesmos, e dar um forte up nas demais áreas do desenvolvimento pessoal.

E grande parte das mazelas que sofremos poderiam ser minimizadas, caso tivéssemos mais recursos. Por isso, é de suma importância que aprendamos a cuidar bem do nosso suado dinheirinho, primeiro poupando, e depois fazendo ele se multiplicar através de investimentos poderosos. O dinheiro, se mau administrado, pune.

Confrades, vcs juntam dinheiro? Me refiro a qualquer mixaria, to pensando em iniciar isso!

Sim, confrade Tomazzino, nós juntamos dinheiro sim. O primeiro passo sempre é poupar. Quanto poupar? Seis meses de gastos fixos - moradia, alimentação, plano de saúde, luz, água, telefonia e internet. Essa grana deve ficar na poupança ou na conta corrente, e não deve ser gasta pra nada. NADA. Ela será o teu colchão de emergência. Se alguma coisa acontecer, como perder o emprego, ou rolar uma emergência hospitalar não coberta pelo plano, ou outra tragédia, aí é que você vai usar esse dinheiro. Só nessas situações fortemente emergenciais. E assim que o pior passar, você repõem esse dinheiro prioritariamente.

Feito isso, você acumula uns 5 - 10k para começar a investir. Leia o tópico [FIXO] Economia e Investimentos Bufalescos, tem várias dicas preciosas lá. Mas resumindo, comece pela Renda Fixa, e aos pouquinhos, vá se aventurando na Renda Variável. E aprenda antes de colocar seu dinheiro, tudo sobre os investimentos que pretende fazer. TUDO, desde o operacional, até os riscos.

Agora que tem as dicas, boa sorte na tua jornada. E bons investimentos.