Fundos de Investimento Imobiliários

[Gekko]

Seguem os meus percentuais de alocação atuais em FII, depois das aquisições de ontem e de hoje:

Fundos de papéis: 29,3%
Edifícios educacionais: 7,2%
Shoppings: 3,0%
Hospitais: 34,4%
Bancos: 18,6%
Hotéis: 7,4%

Atualização dos meus investimentos em FII (30/04/2013):

Fundos de papéis: 24,6%
Edifícios educacionais: 6,3%
Shoppings: 2,7%
Hospitais: 35,8%
Bancos: 17,1%
Hotéis: 6,4%
Escritórios: 7,1%


A inclusão do BRCR11, graças às informações que o Barão me passou foi a responsável pela diluição dos outros percentuais. A redução nos fundos de papéis se deveu à desvalorização dos mesmos. BCFF11B se desvalorizou devido à subscrição. MXRF11 simplesmente não distribuirá rendimentos em 05/2013 referente a 04/2013. Pode isso Arnaldo? Por isso teve uma desvalorização brusca. Mesmo assim não vendi nenhuma cota. Porém, como a alocação em fundos de papéis está ainda muito alta, não pretendo adquirir novas cotas, se bem que o meu direito de subscrição em BCFF11B está com um precinho tentador. Adquiri mais cotas de NSLU11B, cuja distribuição de rendimentos em relação ao valor da cota está bem interessante. Ao todo, minha carteira de FII tem cotas de 11 fundos diferentes. Apesar da pesada distribuição de HTMX11B, a cota se desvalorizou em relação ao mês anterior. Provavelmente porque pouca gente gosta de investir em fundos que se desfazem de seu patrimônio e pagam amortização.

P.S.: já tem uma graninha na conta da corretora para comprar mais umas cotinhas. A dúvida é se aproveito meu direito de subscrição e compro mais BCFF11B ou se amplio a minha participação em FAED11B ou BRCR11. A notícia de que o grupo Anhaguera Educacional poderá ser vendido provavelmente foi o motivo da desvalorização das cotas de FAED11B, o que me deixou um pouco receoso em relação a ele, pois ainda não se sabe como essa venda vai afetar o fundo a longo prazo. A nova administração pode não querer renovar o contrato de aluguel ou pode querer entrar com ação revisional. Vai saber.

[barãozin]

Hehe, bom ver q o relatório q te passei foi útil.

[Destro]

Estou aprendendo bastante com este tópico .

[barãozin]

Tou estudando aqui enquanto tou fechando meu "time" de ações (só falta mais uma!) e por enquanto, esses 5 fiis aqui me chamam a atenção:

BCFF11B (FII de FIIs)
AEFI11 (Educacional)
BRCR11 (Comercial)
FFCI11 (Comercial)
XPGA11 (CRI)

Todos com boa rentabilidade. Acredito que para começar esta seja uma carteira relativamente equilibrada.

[Gekko]

Tou estudando aqui enquanto tou fechando meu "time" de ações (só falta mais uma!) e por enquanto, esses 5 fiis aqui me chamam a atenção:

BCFF11B (FII de FIIs)
AEFI11 (Educacional)
BRCR11 (Comercial)
FFCI11 (Comercial)
XPGA11 (CRI)

Todos com boa rentabilidade. Acredito que para começar esta seja uma carteira relativamente equilibrada.

Neste caso, 2 dos 5 seriam fundos de papéis. Eu tenho 3 em 10 e já acho muito.

P.S.: zerei minha posição em HTMX11B, pois de acordo com minhas pífias análises e diante da notícia de que o fundo pretendia amortizar 100% de suas cotas até 2015, cheguei à conclusão de que não valia mais a pena mantê-las em carteira. O $$ da amortização não chegaria nem perto do valor de mercado das cotas de acordo com a média que eles vinham pagando por cota/flat vendido. Sem contar que, com a venda das unidades, os aluguéis e, portanto, a distribuição de rendimentos do fundo tenderiam a minguar.

[barãozin]

Sim, vou deixando só essas duas e tanto q meus planos futuros seria pegar mais uns 2 ou 3 FIIs de tijolo (de preferência alguum de shopping e outros q não seja escritório) pra montar um time legal.

Mas pelo menos pra esse ano o meu "time FII" tem td pra ser esse.

[Gekko]

Sim, vou deixando só essas duas e tanto q meus planos futuros seria pegar mais uns 2 ou 3 FIIs de tijolo (de preferência alguum de shopping e outros q não seja escritório) pra montar um time legal.

Mas pelo menos pra esse ano o meu "time FII" tem td pra ser esse.

Shoppings eu não recomendo para ninguém. Inclusive vou encerrar minha posição nesse tipo de FII em breve. O retorno é muito pequeno e na maioria das vezes em que o retorno é alto é por causa de rendimentos pré-determinados.

[barãozin]

Hmmmmm... bom saber.

Vou pesquisar mais sobre isso aliás.

[Gekko]

Hmmmmm... bom saber.

Vou pesquisar mais sobre isso aliás.

Alguns fundos, em especial os de shopping centers, quando do seu lançamento, garantem um determinado rendimento mínimo aos seus cotistas durante um determinado período desde o seu lançamento até alguns anos depois. Eles dizem que isso é para que o fundo seja rentável até o empreendimento estar maduro o suficiente para produzir rendimentos por si mesmos e remunerar as cotas. O caso é que, em todos os casos que analisei, eles nunca conseguem andar com as próprias pernas. Me fudi nessa com o Shopping West Plaza - WPLZ11B - pois não sabia dessa manobra. Quando soube já era tarde. Mesmo assim, mantive as cotas, pois já haviam caído. Quando o período de rentabilidade garantida acabou, o rendimento distribuído aos cotistas caiu para pouco mais de um terço do que era antes. Algo semelhante deverá ocorrer com o Floripa Shopping - FLRP11B - cujo período de rentabilidade mínima está perto de acabar.

Depois dessa péssima experiência com WPLZ11B, a primeira coisa que olho no regulamento do fundo é se ele não tem esse tipo de rendimento pré-determinado. Normalmente, em "Vedações da administradora", há um ítem que diz que é proibido prometer rendimento pré-determinado aos cotistas. Isso significa que aquele fundo não pode fazer essa manobra. Essa é uma condição sine qua non para que eu invista no fundo.

[Gekko]

Atualização dos meus investimentos em FII (30/04/2013):

Fundos de papéis: 24,6%
Edifícios educacionais: 6,3%
Shoppings: 2,7%
Hospitais: 35,8%
Bancos: 17,1%
Hotéis: 6,4%
Escritórios: 7,1%

Atualização da minha alocação em FII (04/06/2013):

Fundos de papéis: 23,0%
Edifícios educacionais: 12,7%
Shoppings: 2,6%
Hospitais: 35,1%
Bancos: 16,5%
Hotéis: 0,0% (posição zerada em HTMX11B)
Escritórios: 10,1%

[SrSucesso]

Achei um video legal sobre o assunto.

[barãozin]

Hj eu entrei oficialmente no mundo dos FII's!

Adquiri hoje BRCR11 e FFCI11. Dois fundos de tijolo comercial, com uma boa qtde de imóveis, que tem um DY bacana e são geridos por duas administradoras competentes (BTG e Rio Bravo).

Próximas aquisições em estudo (estou me decidindo ainda):

BCFF11B
XPGA11
AEFI11
RNGO11
TRXL11

E se eu resolver botar o 13º no fim do ano pra comprar FII

HGBS11 ou HGRE11.

Ainda tou insatisfeito q boa parte dele é composta por fundos comerciais...

[Andrew]

Caramba,

Estou lendo esse tópico aqui no trabalho. Estou tendo uma aula de investimentos.

Chegando em casa vou analisar essas aulas com mais calma.

Parabéns Gekko!

[Heavy Metal]

Gekko,

O que você falou é a RMG ( "Renda Mínima Garantida" ), ela existe em vários tipos de lançamentos, não só de shoppings.
Existem FIIs de Shoppings que são muito bons, e que já estão performando há muito tempo, como o Higienópolis, o Parque Dom Pedro e o HGBS11.
Se eu fosse você, eu pensaria melhor também a respeito de FIIs de escolas e de hospitais. Eu tinha e me desfiz no começo desse ano. Imagine se a Justiça iria desocupar uma escola ou um hospital por falta de pagamento?
Eu gosto muito dos FIIs multi-imóveis, todos de tijolo ( não gosto de FIIs de papéis ). Posso dar alguns exemplos, para quem quiser se aprofundar depois:
BBPO11
BMLC11B
BRCR11
FFCI11
FIIP11B
FPAB11
HGBS11
HGLG11
HGRE11
MAXR11B
PQDP11
RBRD11
RDES11
RNGO11
XPCM11

Um grande abraço a todos os confrades.

[INVESTIDOR]

Fundos que não devem faltar na carteira de ninguem

HGRE11
HGBS11
HGLG11
BRCR11

Escritorio
shopping
logistica

[Gekko]

Atualização da minha alocação em FII (04/06/2013):

Fundos de papéis: 23,0%
Edifícios educacionais: 12,7%
Shoppings: 2,6%
Hospitais: 35,1%
Bancos: 16,5%
Hotéis: 0,0% (posição zerada em HTMX11B)
Escritórios: 10,1%

Atualização (cotações em 22/07/2013):

Fundos de papéis: 20,6%
Edifícios educacionais: 11,8%
Shoppings: 2,2%
Hospitais: 35,2%
Bancos: 19,1%
Escritórios: 11,2%



Nenhuma cota foi vendida no período. As reduções de percentuais foram devidas à diluição e/ou alteração nas cotações. As aquisições foram pífias devido às altas despesas que venho tendo com o novo apartamento. Mês que vem meu aporte também será pífio, se é que haverá. O que investi foi, basicamente, o que recebi de parcela de uma dívida antiga que uma pessoa de confiança tem comigo e que resolveu assim do nada adiantar 2 parcelas e já disse que mês que vem fará o mesmo. Novamente, meu aporte provavelmente se reduzirá a isso.

Um imóvel novo para morar te come vivo financeiramente falando. Mobília nova (e olha que ainda falta muita coisa. Só comprei o essencial), box, armário e penduricalhos para o banheiro, mangueira de gás de alta pressão para o fogão funcionar com o gás encanado, uma nova despesa fixa com condomínio, aumento nos gastos com gasolina devido à maior distância do trampo, gastos com fretes e mudanças, acabamentos, etc. É muito dinheiro indo pro ralo...

[Gekko]

Atualização (cotações em 22/07/2013):

Fundos de papéis: 20,6%
Edifícios educacionais: 11,8%
Shoppings: 2,2%
Hospitais: 35,2%
Bancos: 19,1%
Escritórios: 11,2%

Atualização (cotações em 21/08/2013):


Fundos de papéis: 19,2%
Edifícios educacionais: 14,1%
Shoppings: 2,2%
Hospitais: 34,5%
Bancos: 19,4%
Escritórios: 10,7%


A maior variação foi nos fundos de papéis, mesmo sem ter vendido nenhuma cota e também nos educacionais devido tanto à aquisição de algumas cotas no início deste mês como também à desvalorização dos demais, o que deixou o percentual de alocação excessivamente alto.

O número de cotas adquiridas foi pequeno devido à drenagem inclemente de recursos financeiros depois do recebimento das chaves do ap. O sonho da casa própria é a hecatombe das finanças pessoais.

Para o próximo mês, a atualização talvez venha um pouco melhor. Com a recente valorização de CSNA3, me desfiz de um terço da minha posição nesse papel e pretendo alocar parte do $$ resultante da venda em FII. No mais, será uma pequena parcela do salário, mais os rendimentos dos investimentos e a parcela da dívida que estou recebendo. BRCR11 vem se desvalorizando bastante desde que comecei a investir nesse fundo, provavelmente devido à aproximação do vencimento do contrato de locação de alguns dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo.

[barãozin]

Realmente, o BRCR tá caindo pra caralho...

Eh se eu soubesse disso, teria economizado uns 40 reais rs

[Gekko]

Realmente, o BRCR tá caindo pra caralho...

Eh se eu soubesse disso, teria economizado uns 40 reais rs

Porra Barão, tu comprou o que? Duas cotas?

Eu vejo isso como um bom momento para compra. O motivo da queda é, ao meu ver, somente isso que eu falei. Os contratos muito provavelmente serão renovados a preço de mercado. E se não forem? Se não forem o rendimento distribuído aos cotistas vai cair um pouco até que se encontre um novo inquilino. Isso se chama risco de vacância e é inerente ao mercado imobiliário. Quem não quiser ter esse problema, não invista nessa área. Se cair mais, eu compro mais. Inclusive parte dos recursos oriundos de CSNA3 vão direto para BRCR11.

[barãozin]

Na verdade foram 3 cotas.

(investidor pobre é uma desgraça rs)

Realmente esse povo é cagão pra caralho. Nem sabe se o contrato vai ou não ser fechado e já saem correndo (perdendo aí 20% da venda pro leãozinho).

Só sei q a adm do BRCR é uma das melhores do Brasil e isso é o q importa. Eles q se virem pra arrumar esse bo (caso tiver rs)