Fundos de Investimento Imobiliários

[Gekko]

Esses tópicos eu vou ler atentamente também. Faz um tempo q tou pensando nesse tipo de investimento mas não entendo um puto disso...  -facepalm

Fique à  vontade para perguntar o que quiser saber. Eu conheço um pouco dessa á¡rea e fico feliz em poder dar a minha contribuição ao crescimento dos membros deste honrado fórum. Tenho o maior prazer em responder o que eu souber. Se eu não souber, vou consultar meus oráculos e volto aqui para postar a resposta e aprenderemos juntos.

Por hora eu só gostaria de dizer que aquilo que as propagandas das corretoras dizem sobre os fundos imobiliários deve ser analisado com cuidado, pois eles nem sempre são imparciais. Os fundos imobiliários tem seus riscos e são fundos de renda variável. O capital que vocâ investe neles pode minguar ao invés de crescer.

[Groo]

Esse site mostra muitos detalhes e rentabilidade dos Fundos Imobiliários se alguém quiser saber mais.

http://www.fundoimobiliario.com.br/

Abçs

[Groo]

Mais um bom site com bastante análise e explicação bem completa sobre FII ( Fundos Imobiliários )

http://hcinvestimentos.com/fundos-imobiliarios/

http://hcinvestimentos.com/2009/11/17/in...i-parte-i/


Ainda não investi em nenhum FII ,mas estou querendo comprar cotas de algum para diversificar meus investimentos fora da Bolsa.

[Gekko]

Em 04/10/2011, ao responder uma pergunta feita pela usuário Boss, eu disse que estava utilizando os serviços da Gradual Investimentos para investir em Fundos de Investimento Imobiliários, já que a mesma cobrava taxa de corretagem de 1% (vantajosa para quem opera com valores baixos) e não cobrava taxa de custódia para as cotas de FII. Ocorre, porém, que a referida corretora passou a cobrar R$ 10,00 por mês de taxa de custódia, fixou uma taxa de R$ 4,50 para cada retirada feita e andou cobrando indevidamente conforme a tabela de corretagem Bovespa em algumas das minhas operações. Entrei em contato e mesmo assim os valores cobrados a mais não foram estornados. Dessa forma, comecei a pesquisar novamente corretoras para trabalhar com esses fundos e me tornei cliente da Mycap, transferi todas as cotas que tinha em custódia para ela, sendo que a partir do presente mês dei por encerrado o meu relacionamento com a Gradual Investimentos, corretora esta que não recomendo para ninguém.

Até o presente momento, estou satisfeito com os serviços da Mycap. A mesma não cobra taxa de custódia (nem para cotas de fundos imobiliários nem tampouco para ações) e tem opções de planos com corretagem a partir de R$ 5,00 por ordem executada, o que já me deixa na vantagem em qualquer investimento acima de R$ 500,00 em relação ao que eu pagava na Gradual, e isso quando eles cobravam corretamente. Recentemente recebi um e-mail deles dizendo que a taxa de corretagem para fundos imobiliários passaria a ser fixa no valor de R$ 10,00 por ordem executada via Home Broker, mas mesmo assim não é vantagem, pois estou pagando R$ 5,00 na Mycap, além de ficar livre da taxa de custódia.

Outro ponto que gostaria de retificar em relação ao que foi falado na referida data é que, apesar de manter as cotas que já tinha, meus investimentos não mais estão concentrados em fundos que administram ou que tenham participação em shoppings. Atualmente eles estão mais diversificados, sendo que estou focado em edifícios comerciais e afins.

[Gekko]

Apesar de saber que alguém vai me brindar com uma pá de ouro, venho a este tópico das profundezas do abismo para atualizar novamente algumas informações. Em primeiro lugar, mudei novamente a corretora através da qual faço minhas operações com FIIs. Motivo: a MyCap (ICAP) passou a cobrar taxa de custódia para clientes com conta econômica (corretagem de R$ 5,00). Pata ter direito à isenção, eu teria que migrar minha conta para flex ou especial, com taxas de corretagem de R$ 10,00 ou R$ 20,00, respectivamente. Preferi migrar para a Socopa, que cobra R$ 7,00 de taxa de corretagem e me isenta da taxa de custódia caso eu faça ao menos uma operação por mês. Isso sem contar que o HB da MyCap não tinha book de ofertas para fundos negociados em mercado de balcão organizado e o da Socopa tem.

Agora vamos a algo que nunca fiz, mas pretendo passar a fazer com uma certa frequência aqui no fórum. Seguem os meus percentuais de alocação atuais em FII:

Fundos de papéis: 32,0%
Edifícios educacionais: 3,6%
Shoppings: 3,1%
Hospitais: 37,0%
Bancos: 15,7%
Hotéis: 8,6%

Nota: lamentavelmente, o fundo imobiliário Hotel Maxinvest iniciou um ciclo de desinvestimento e passou a se desfazer dos ativos imobiliários, pagando amortização aos seus cotistas. Creio eu que isso culminará na extinção do fundo em porazo ainda indeterminado. É uma pena, pois é um fundo bastante rentável e eu gostaria muito de aumentar o percentual de recusros alocados nele.

[Sr. X]

Minha carteira de fii ainda está engatinhando.

abcp11 - 210
fiip11b - 5
rbpd11 - 10

Estou investindo de olho no dividend yeld, e apenas em fundos com prazo indeterminado. Fundos com prazo certo estou fugindo.

[Gekko]

Minha carteira de fii ainda está engatinhando.

abcp11 - 210
fiip11b - 5
rbpd11 - 10

Estou investindo de olho no dividend yeld, e apenas em fundos com prazo indeterminado. Fundos com prazo certo estou fugindo.

Eu também não invisto em fundos com prazo de duração determinado. O problema é que eu comprei algumas cotas do HTMX11B em meio a uma queda e não li o regulamento do fundo atentamente. Ele não tem prazo determinado, mas está desinvestindo aos poucos, o que não é bom. Também invisto de olho nos proventos distribuídos.

[Sr. X]

Minha carteira de fii ainda está engatinhando.

abcp11 - 210
fiip11b - 5
rbpd11 - 10

Estou investindo de olho no dividend yeld, e apenas em fundos com prazo indeterminado. Fundos com prazo certo estou fugindo.

Eu também não invisto em fundos com prazo de duração determinado. O problema é que eu comprei algumas cotas do HTMX11B em meio a uma queda e não li o regulamento do fundo atentamente. Ele não tem prazo determinado, mas está desinvestindo aos poucos, o que não é bom. Também invisto de olho nos proventos distribuídos.

Sim, eu vi essa parte. E, agora, fiquei cabreiro com o fiip11b. Os outros eu sei que são investimentos em imóveis reais. Mas, esse, estou com receio que se desfaça no futuro.

[Gekko]

Sim, eu vi essa parte. E, agora, fiquei cabreiro com o fiip11b. Os outros eu sei que são investimentos em imóveis reais. Mas, esse, estou com receio que se desfaça no futuro.

Pode ficar tranquilo quanto a isso. De acordo com o perfil do fundo:

Objetivo e Política de Investimento do Fundo

Tem por objeto a aquisição de bens imóveis não residenciais, bem como de quaisquer direitos reais a eles relacionados, notadamente de empreendimentos imobiliários construídos e locados preponderantemente na modalidade “built-to-suit”, e outras formas de locação atípica, com geração de renda para o Fundo.

O Hotel Maxinvest (HTMX11B) também investe em imóveis reais (flats, hotéis, etc). Os fundos a que me referi como fundos de papéis são apenas aqueles que investem em CRI, LCI, LH ou em outros fundos imobiliários, como é o caso do BCFF11B.

[barãozin]

Boa uparem esse tópico. Mais uma opção para aprendizado pra rapaziada.

Eu particularmente, pelo menos por enquanto, não vou com mt com a cara de FII. Acho q tem mt oba oba neles.

Mas não q eu ache errado, nada disso. Só é desconfiança minha msm rs

[Heavy Metal]

Não sei se vai desvirtuar muito o tópico, mas quanto a alocação de ativos, eu gosto de usar a regra do Talmud, que diz que todo homem deve ter um terço dos seus bens em terra ( eu uso FIIs ), um terço em negócios ( eu uso ações ) e um terço em reserva ( eu uso o Tesouro Direto ).
Acho muito inteligente essa alocação, e é bem antiga, visto que o Talmud, salvo engano, é um livro judaico religioso.

[barãozin]

Se bem q nessa divisão os FII's entrariam em negócios, não?

Terra msm só vc comprasse casas/terrenos msm.

[Gekko]

Se bem q nessa divisão os FII's entrariam em negócios, não?

Terra msm só vc comprasse casas/terrenos msm.

Os FIIs não são negócios. Suas cotas são frações do(s) imóvel(eis). Por exemplo, eu tenho cotas do Fundo Imobiliário Mercantil do Brasil (MBRF11), que é dono de alguns imóveis que estão locados ao Banco Mercantil do Brasil, como o próprio nome sugere. Se o banco falir (negócio) eu não tenho nada a ver com isso. Os imóveis continuam pertencendo aos cotistas do fundo, o qual poderá alugá-lo a outra instituição ou vender o mesmo e distrubuir o valor entre os cotistas, conforme deliberação em assembléia. Portanto, no meu humilde entender, os FIIs entram na conta como imóveis, assim como se daria se eu fosse dono de prédios de escritórios, apartamentos alugados, terrenos, casas, etc.

[barãozin]

Hmmm... não sabia disso. Interessante. Por isso q tou sempre postando nesses tópicos, pra forçar o pessoal a se manifestar e sempre ter troca de informação.

Mas seria problema se os imóveis fossem do banco em questão, não?

(se bem q no caso nem rolaria locação, então não sei se seria o caso de existir um fundo pra isso, a não ser q o banco alugue para outros)

[Gekko]

Hmmm... não sabia disso. Interessante. Por isso q tou sempre postando nesses tópicos, pra forçar o pessoal a se manifestar e sempre ter troca de informação.

Mas seria problema se os imóveis fossem do banco em questão, não?

(se bem q no caso nem rolaria locação, então não sei se seria o caso de existir um fundo pra isso, a não ser q o banco alugue para outros)

Barão, funciona assim:

O Fundo vende as cotas e arrecada o dinheiro. Compra um imóvel e aluga para um banco, por exemplo. O imóvel pertence aos cotistas e o rendimento distribuído é o aluguel rateado. Se o banco fosse dono, ele não ia pagar aluguel de algo que é dele, assim como eu não pago aluguel para morar na minha casa. Imagine que você, o TheWolf e o HeavyMetal colocaram R$ 50.000,00 cada um em uma vaquinha e compraram um apartamento aqui em Natal. Daí vocês alugaram para o Gekko por R$ 1.500,00 mensal. Daí vocês rateiam a grana entre si. Se o Gekko morrer ou for à bancarrota e tiver que devolver o imóvel, a única coisa que vai acontecer é o apartamento de vocês ficar vazio até encontrar outro inquilino.

[barãozin]

Ah, era isso q eu tava pensando msm. Valeu por confirmar.

Por isso q essa é uma das minhas áreas favoritas rs

[hb-]

Gekko, como você faz para avaliar os fundos que você investe, olha o valor da cota e o rendimento gerado ?
Ou usa alguma analise mais profunda ?
Tem alguma fonte para leitura sobre como analisar fundos imobiliários ?

[Sr. X]

No meu caso, eu analiso se o fundo tem prazo de duração indeterminado, e se a rentabilidade está acima de 0,7.

Para saber se o prazo de duração é indeterminado, consulto o site bastter (dica do barão).

Para saber a rentabilidade do fundo, consulto o http://rendimentofundoimobiliario.blogspot.com.br/ (fácil) ou o http://www.fundoimobiliario.com.br/rentabilidades.htm (difícil).

[hb-]

vlw, vou considerar alocar uma parte do meu patrimônio em FII (uns 10%) quando tiver aprendido o suficiente.

[Solid Snake]

Ou seja, o imovel comprado pelo fundo é dos cotistas pois foi comprado com o dinheiro de cotistas. O banco que alugou o imovel paga um aluguel todo mes, esse aluguel então vai para os cotistas? Eu entendi errado ou é isso mesmo?

E o fundo o que ganha nessa jogada toda?

Sou leigasso mesmo, deem um desconto se eu nobei aqui.