15-05-2013, 07:16 PM
(Esta mensagem foi modificada pela última vez a: 15-05-2013, 07:18 PM por Eskillo.)
Posto aqui textos que selecionei em meus estudos sobre leilões imobiliários. Caso alguém tenha experiência no assunto contribua, postando artigos ou situações experimentadas.
________________________
Fonte: http://dinheirama.com/blog/2008/03/10/le...-cuidados/
Ricardo comenta: “Navarro, alguns amigos meus, que compraram imóveis participando de leilões, disseram que essa é uma forma de comprarmos boas casas e apartamentos por preços mais baixos. Isso é verdade? Nunca participei de um leilão antes e gostaria de saber quais os cuidados que devo tomar e como começar. Obrigado.”
Ricardo, obrigado pela visita. Os leilões são importantes e oferecem boas oportunidades, mas merecem a mesma atenção dada à compra de imóveis através de corretores e imobiliárias. Como em uma compra usual, é preciso validar, por exemplo, as referências do imóvel, sua situação perante a justiça e seu estado de conservação. O edital, por vezes repleto de letras miúdas, é de suma importância. Leia o material com muita atenção.
É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se levarmos em conta que a maioria dos imóveis leiloados são retomados de pessoas inadimplentes, chegaremos à conclusão de que o preço mínimo será, no mínimo, igual ou superior ao prejuízo da instituição financeira responsável pelo financiamento. Ou seja, os lances mínimos praticados nos leilões muitas vezes se aproximam dos valores praticados no mercado.
Em caso de leilão, também é preciso levar em conta que:
· Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
· Deverão ser pagos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) e a taxa de registro (RGI);
· Preços muito baixos podem significar pendências judiciais, situação irregular ou bem inacabado. Desconfie. Entrar nessa pode significar leilão anulado e a cobrança de mais despesas (desocupação por exemplo).
Leilões judiciais
Também é comum encontrarmos situações em que imóveis penhorados pela Justiça são colocados à venda através de leilões. Uma definição do TRT ajuda a entender o processo:
“Apura-se o valor devido (liquidação) e a parte responsável é intimada para efetuar o pagamento ou oferecer bens à penhora. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial. O leilão ocorre em data pré-estabelecida pelo Tribunal do Trabalho e é realizado pela Central de Leilões, em parceria com leiloeiro oficial. No leilão os bens serão vendidos a quem oferecer o maior lance”
Ao decidir participar de um leilão judicial, preste atenção aos seguintes detalhes:
· Verifique se a execução é definitiva. Se não for, o antigo proprietário pode conseguir um recurso na Justiça e você ficará sem a carta de arrematação;
· Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
· Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
· Veja se a penhora está devidamente registrada no documento de matrícula do imóvel.
Nunca deixe de visitar o imóvel
Com a facilidade encontrada através da Internet, surgem também mais possibilidades de fraudes. Ao optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados. Em caso de dúvida, prefira os leilões presenciais. Segundo a Zukerman, empresa que leiloa bens devidamente registrada na Junta Comercial, antes de dar seu lance é importante:
· Vistoriar o bem pretendido;
· Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
· Anotar o número do lote de seu interesse;
· Estar ciente das condições de venda e pagamento.
Algumas dicas e informações dispostas neste artigo foram retiradas do “Guia Valor Econômico de Imóveis”, escrito por Geraldo Mainenti e publicado pela Editora Globo.
Crédito da foto para Marcio Eugenio.
_____________________________________
Fonte: Exame
Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.
Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão (www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes - o que garante a oferta de imóveis nos leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas úteis antes de comprar um imóvel em leilão:
1 - Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados - mas saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.
2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem - com razão - de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.
3 - Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.
4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.
5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.
6 - Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Todo o leilão é filmado - e as imagens podem ser usadas como prova.
7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.
8 - Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação - que não seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas - ou melhores - no futuro.
9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.
10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado. "Não recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a consulta de um advogado, muito menos em leilão", afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. "É o advogado que vai dizer o que é e o que não é um bom negócio."
________________________________________
Dicas
http://leiloeirooficial.blogspot.com/
_____________________________________________
Leiloeiros
http://dicasdeleilao.blogspot.com/2010/0...oveis.html
______________________________________________
Fonte: http://www.artigonal.com/doutrina-artigo...08534.html
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL
Para começar a investir em arrematação de imóveis em leilões judiciais, devemos estar preparados, tomar alguns cuidados ficando atento ao detalhes, pois nosso foco será realizar ótimos negócios.
Neste pequeno artigo daremos de uma forma prática e sintética as noções básicas que qualquer pessoa poderá seguir para se tornar um investidor, aumentar seus ativos e alcançar a esperada independência financeira ou até mesmo garantir sua aposentadoria. Contudo, ressalto sempre a importância de utilizarmos profissionais devidamente habilitados no assunto, para que haja maior segurança no negócio.
Os leilões judiciais estão sendo muito procurados como forma de multiplicar o patrimônio. Esse tipo de investimento tem a maior taxa de rentabilidade do mercado financeiro, rápida liquidez e pouco risco patrimonial.
A atividade é pouco conhecida pela população, mas aqueles que já dominam todo o trâmite do procedimento da arrematação judicial já o fazem tranqüilamente e colhem ótimos frutos.
Podemos conceituar de forma singela o Leilão judicial como a venda de bens penhorados através de mandado judicial, para garantia de uma execução. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial.
Neste ato os bens do devedor, penhorados e devidamente avaliados pela Justiça, serão oferecidos e vendidos publicamente, em local, dia e hora pré-determinados, a quem oferecer maior valor, para que o credor receba ao final seu dinheiro ou crédito.
As Hastas são realizadas em sua maioria das vezes em duas datas. Na primeira, serão aceitos apenas lances superiores ao valor da avaliação. Não havendo êxito na primeira, na segunda oportunidade (2º leilão), serão aceitos lances de qualquer valor, desde que não considerado como preço vil, a critério do Juiz.
Para ficar mais clara a terminologia jurídica, podemos explicar que o lanço vil é o lance ínfimo, muito baixo, porém não há nenhum parâmetro legal que o defina dentro da lei, segundo construção jurisprudencial, o lanço vil ocorrerá quando for oferecido valor inferior a 50% do valor atualizado da avaliação, levando em consideração vários aspectos que envolvem o processo de execução, considerando ainda o preço de mercado, bem como as dificuldades de comercialização de cada bem.
Arrematação no leilão judicial, segundo Moacyr Amaral Santos é "o ato de transferência coacta dos bens penhorados, mediante o recebimento do respectivo preço em dinheiro, para satisfação do direito do credor".
Pontes de Miranda, ao conceituar a arrematação, fazia uma distinção entre dois sentidos. Assim, dizia, "em sentido de movimento processual, é a submissão do bem penhorado ao procedimento da alienação ao público e em sentido de estática processual é assinação do bem, que foi posto em hasta pública, ao lançador que ofereceu maior lanço".
A título de conhecimento, existe uma sensível diferença entre a arrematação, que se verifica quando a transferência faz-se a favor de terceiro, e no caso do próprio credor quem adquire a coisa, em pagamento do seu crédito, tal ato receberá o nome de adjudicação.
A finalidade da arrematação é a realização da execução. É a conversão em dinheiro para a satisfação do crédito do exeqüente. Não se trata de um pagamento forçado, podemos dizer que o que ocorre é a transferência forçada do bem penhorado, pois este não se encontrará mais em poder do devedor. Embora o ato processual da arrematar não seja instantâneo, é a partir dela que se extrai o auto de arrematação e a carta de arrematação que falaremos mais tarde.
Arrematar um bem é um ato complexo, com várias etapas e com diversas nuances que devem ser consideradas. É o momento mais importante do processo de execução, pois converte bens em dinheiro.
Poderão arrematar bens em leilão as pessoas jurídicas regularmente constituídas e as pessoas físicas capazes. Em regra, a posse do bem imóvel, ocorrerá após a expedição da Carta de Arrematação pelo Juízo e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis. No caso do imóvel em que estiver sendo ocupado pelo próprio executado ou por um Locatário, será necessário um mandado de imissão na posse.
Em caso de aquisição por pessoas jurídicas são necessários:
· O representante legal da empresa ou seu procurador com procuração outorgada, especificamente para este fim, munido de contrato social da empresa, cartão do CNPJ e documentos pessoais do representante;
Em caso de pessoa física:
· Para pessoa física é necessário o documento de Identidade, CPF e procuração se esta estiver representando outra pessoa.
É imprescindível para uma arrematação segura, uma investigação mais aprofundada dos processos que envolvem o executado, sobre o imóvel objeto de arrematação, a averiguação de documentos, due dilligence, definir uma estratégia econômica para que seja feito um bom negócio, para que ao final consigamos a imissão na posse e o registro da propriedade.
Temos que tomar alguns cuidados antes de arrematarmos qualquer bem, como explicaremos mais abaixo. Existem uma série de coisas que tem que ser levadas em consideração e pesquisadas antes de se chegar ao leilão para se ter uma garantia de que a aquisição trará a rentabilidade esperada.
Com a facilidade encontrada através da Internet, temos uma ferramenta essencial para um bom negócio, contudo surgem também mais possibilidades de fraudes, como o caso de você optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados.
Quando você decidir agir, "sair das cordas" e se preparar para investir nesse negócio, este artigo, longe se ser um manual completo sobre o tema, dará as diretrizes básicas para que você possa iniciar.
Em relação ao valor que será investido, para saber qual será seu lucro, é preciso conhecer as custas que envolvem este negócio, além do lance que será dado:
· Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
· Deverá ser pago o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) -
· Taxa de registro no Cartório de Imóveis (RGI);
· Verifique se há débitos de IPTU e Condomínio (se for o caso);
Dicas para que tenhamos uma arrematação mais segura:
· Vistoriar o bem pretendido e/ou ver o laudo de vistoria no processo;
· Verificar o valor de mercado do imóvel, para se assegurar que é um bom negócio;
· Se o bem não for exatamente como anunciado pelo leiloeiro. Avise ao Juízo. Nesse caso, temos a opção de desistir da arrematação e pegar o dinheiro de volta corrigido;
· Se o bem tiver problema na documentação e não for transferível a titularidade avise ao Juízo, você ainda poderá desistir da arrematação;
· Veja o processo de execução. Quanto mais penhoras, hipotecas, mais problemas tiver o executado melhor. Ficará mais caro e difícil para o devedor salvar o bem, aumentando suas chances de arrematar com sucesso;
· Dê preferência por imóveis em execução definitiva;
· Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
· Analisar eventuais ações que possam interferir na sua arrematação, dívidas e débitos em nome do executado, penhoras e etc;
· Analisar o edital;
· Estar ciente das condições de arrematação e forma de pagamento descrita no edital;
· Peça uma matrícula atualizada do imóvel;
· Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
· Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
· Veja se a penhora está devidamente registrada na matrícula do imóvel;
Podemos dizer que a carta de arrematação é o documento judicial hábil para a transcrição no registro de imóveis.
Ante todo o exposto, você já tem o que é necessário para mudar seu estilo de vida, deixar sua condição de apenas mais um no mundo corporativo, para ser alguém que faz suas próprias escolhas. Somente você decide aonde quer chegar, quantos degraus quer subir na escada do sucesso. O segredo dos investidores bem sucedidos, não é sair gastando o que acumulou com o primeiro bom negócio. O segredo é reaplicar a maior parte dos seus lucros nos mesmos investimentos e com o tempo buscar novos tipos de investimentos.
Grande parte das pessoas acreditam que não são capazes de investir e buscam fórmulas mágicas para alcançar a estabilidade financeira ou a aposentadoria desejada, mas isso não existe!! Se você deseja multiplicar seus ativos, se esforce, se prepare, adquira todo conhecimento que puder e com muito trabalho e dedicação você conseguirá vencer, isso sim é tangível!!! Todos nós somos capazes de investir e obter lucro. Não existe uma fórmula mágica, o que existe é disciplina e estar preparado para aproveitar boas oportunidades.
Por fim, se você almeja ter sua própria casa, alcançar a sonhada independência financeira, sua aposentadoria programada ou mesmo ser uma pessoa bem sucedida. Pense grande e invista com sabedoria. Compartilhe informações, pensamentos e recomende esse artigo. Muitos irão procurar você com várias idéias inovadoras e interessantes, cheios de vontade de ganhar dinheiro. Vamos fazer bons negócios!! Boa sorte e Sucesso a todos!!!
Alessandro Di Giuseppe
Bibliografia:
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
BARBOSA MOREIRA, José Carlos. O Novo Processo Civil Brasileiro. 19ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Direito Processual Civil. Vol. II. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2000.
DE ARAGÃO, Severiano Ignácio. Da arrematação e da execução. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 1998.
LIEBMAN. Enrico Tulio. Processo de Execução, 4ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 1980.
MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Tomo X. (Arts. 612 a 735). Rio de Janeiro: Forense, 1976.
SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil. v. 2. Execução e Processo cautelar. 6. ed. ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 1998.
SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de direito processual civil. Volume 3. 4ª edição. São Paulo: Saraiva, 1980-1981.
THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. 16ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1996.
______________________________________________
Alerta: http://sarueimoveis.com.br/blog/os-risco...-judicial/
Os riscos de comprar um imóvel por meio de leilão judicial
Posted on August 23, 2012 by Luiz
Embora os preços sejam atraentes e haja facilidade para conseguir comprar um imóvel em leilão judicial, a aquisição pode se tornar um péssimo negócio, já que a justiça não oferece garantia.
Apesar de parecer uma boa oportunidade, o imóvel de leilão traz riscos ao comprador que pode, inclusive, se ver impedido de tomar posse do bem pelo qual efetivamente pagou. Segundo a Dra. Joanna Paes de Barros e Oliveira, do escritório Schmidt, Mazará, Dell, Candello & Paes de Barros Advogados, é necessário que haja antes da aquisição uma real análise jurídica do processo e do devedor, caso contrário certamente significará um investimento sem retorno ou a longuíssimo prazo.
“Para se ter ideia, nosso cliente, Marcelo Moreira, adquiriu um ano atrás um imóvel em processo de leilão judicial. No prazo legal, fez o depósito integral do valor em conta do juízo e, até o momento, não conseguiu obter a carta de arrematação do imóvel”, diz a advogada. Os casos são variados, mas, geralmente, a demora na transferência do imóvel ao adquirente sempre ocorre. No caso em questão, o imóvel foi penhorado em ação e cobrança de dívidas de condomínio.
“Ocorre que o devedor tinha vários processos nos quais o mesmo imóvel havia sido dado como garantia e não foram reunidos, havendo inclusive discussão sobre a meação com a esposa do devedor”, afirma a Dra. Joanna. Por essa razão, a juíza designada para o caso entendeu que não poderia liberar o imóvel até que todos os credores se manifestem, incluindo órgãos da administração direta e indireta como, INSS, Procuradoria da União, Prefeitura Municipal, entre outros credores. Porém, a intimação via órgãos públicos é feita pessoalmente, por oficial de justiça, o que dificulta e causa um atraso ainda maior no andamento do processo.
“Para nosso cliente o custo está altíssimo, uma vez que pagou pelo imóvel, não tem a posse, assim não podendo iniciar as obras que pretendia e, ainda, está arcando com as despesas mensais de condomínio e todos os demais ônus sobre o imóvel”, complementa a advogada. Marcelo Moreira, que adquiriu o imóvel, acha inacreditável a lentidão em disponibilizar a carta de arrematação sem motivos para tal, o que evidencia, em sua opinião, que o judiciário não se preocupa em garantir os direitos do arrematante. “Para mim, tal fato, afastará cada vez mais as pessoas de adquirir imóveis via leilão judicial”, finaliza.
Por conta de casos como este, a Dra. Joanna sugere que o ideal é que a pessoa interessada em comprar imóvel em leilão procure ajuda especializada, para checar se tudo esta em ordem. Tal atitude evita riscos e despesas ainda maiores no futuro.
Publicado por g6 Comunicação Corporativa
Informações Mercado Imobiliário: http://sarueimoveis.com.br/
______________________________________________
Perguntas Frequentes
1. O que significa Adjudicação e Remissão?
Adjudicação: Para o Direito Civil é o ato judicial através do qual o credor recebe o bem penhorado como forma de pagamento de seu crédito. Importante salientar que só será cabível tal ato quando na praça ou leilão não houver nenhum licitante. Já para o Direito Administrativo é espécie de concessão, outorga ou atribuição para execução de obras públicas por meio de licitação, na forma de concorrência. Remissão: É o perdão da dívida. Se o credor perdoa a dívida, está extinto o crédito. No Direito Privado basta uma decisão do credor para perdoar a dívida. No Direito Tributário é um pouco diferente, uma vez que a remissão é possível apenas nos casos previstos em lei e, ainda assim, apenas se estiver presente alguma das circunstâncias do art. 172 do CTN
2. Bom dia, Poderiam me tirar uma dúvida? Estou vendo um leilão no qual o condomínio é o exequente. Existe credor hipotecário e dívidas de iptu. Dívida iptu 21mil, credor 365 mil, condomínio 40 mil. O valor do arremate com certeza será inferior à soma das dívidas e não será suficiente para atender a todos. Gostaria de saber se a dívida de iptu e o condomínio têm prioridade no levantamento do valor da arrematação em relação ao credor hipotecário. Em relação ao condomínio tenho certeza que sim, mas não tenho dúvidas em relação ao iptu (art 130 CTN). Esta decisão pode depender do juizo ou de onde corre a ação? Civel, trabalhista e outros? Desde já grato.
Veja bem, quem entrou com o processo foi o condomínio, portanto ela tem preferencia sobre o credito, quanto ao IPTU, você somente terá responsabilidade em pagar se estiver claro no edital que o arrematante é o responsável pelo pagamento do IPTU. O artigo 130 do CTN é bem claro quanto a isto.
3. Estou interesado em um imovel no L.Judicial. No edital conta a frase: É preferencial o crédito exequente referente à cobrança de condomínio, sendo sub-rogado integralmente até o limite do valor da arrematação. O que ele significa ?
Significa que o debito em atraso de taxa de condomínio tem a preferencia sobre o valor da arrematação.
4. Qual o tempo para a desocupação do imóvel judicialmente?
Não exite um tempo médio estipulado, depende da agilidade do advogado, do juiz e da secretaria . Mas, é possível conseguir deferimento de liminar judicial, o que possibilitaria a desocupação em aproximadamente 30 dias.
5. Meu imóvel foi arrematado por conta de condominiais em atraso. O imóvel estava em inventário onde eu e os meus irmãos somos herdeiros, O imóvel foi arrematado por um valor superior a dívida. Como ficará a devolução da diferença?
Ficará depositada na conta do juízo onde ocorreu a ação. O juiz poderá oficiar e solicitar reserva de eventuais valores remanescentes para pagamento de dívidas do espólio. Após pagos todos os débitos do imóvel , o remanescente ficará a disposição do juízo do inventário para a devida partilha.
6. Imóvel com direito de usufruto pode ser penhorado?
Não pode incidir a penhora sobre imóvel no qual a devedora reside e detém o usufruto de metade do bem. A decisão foi tomada pelos ministros da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar um recurso em que o novo proprietário tentava receber aluguel da antiga dona, que tinha o direito a 50% do usufruto do imóvel. A votação foi unânime.
7. Vocês atuam em todo o território nacional?
Prestamos consultoria em todo o território nacional. Atuamos em Leilões apenas na região da Grande São Paulo.
8. Se eu optar em adquirir um imóvel através de leilão e contrata-los para fazerem isto para mim o que vai me custar?
Para se adquirir um imóveis em leilão é necessário analisar vários fatores antes para não se incorrer em armadilhas processuais e prejuízos futuros. O escritório é especializado no assunto e irá trabalhar para que você tenha a maior rentabilidade possível na aquisição do seu imóvel. Agende uma consulta com um dos nossos consultores de negocio.
9. Tenho varias aplicações no mercado e a media de rendimento não ultrapassa a 1% ao més, um amigo disse-me que você arremataram um imóvel para ele que veio lhe render cerca de 40% liquido sobre o capital investido. Este meu amigo é muito idôneo e não me falaria mentira, então pergunto: Como isto é possível?
Provavelmente arrematamos o imóvel para o seu amigo no leilão judicial, este nos propicia até 50% de ganho no capital investido, primeiro é que o imóvel ao ser levado a leilão já está com o seu preço de mercado defasado por uma serie de razões, segundo é que não sendo arrematado na primeira praça, na segunda praça o imóvel poderá ser levado a leilão por até 50% da sua avaliação.
10. Se o imóvel estiver sendo levado a leilão seja pelo pagamento de IPTU ou Condomínio, tenho ainda que pagar algo?
Tanto o IPTU quanto o Condomínio, você somente irá pagar algo se o valor arrecadado com o leilão não for suficiente para liquidar as dividas, neste caso, lhe caberá o pagamento da diferença.
11. Havendo divida hipotecaria, recai sobre mim?
Não recai sobre o arrematante dividas de hipoteca.
12. Imóveis que estão indo a leilão por falta de pagamento do IPTU, neste caso, estou livre do pagamento dos IPTUs em atraso?
Livre do pagamento do IPTU referente ao período cobrado no processo. verifique os demais períodos e postule judicialmente a aplicação do art. 130 do CTN.
13. Arrematei um imóvel onde existe um invasor, pode ele comprovar usucapião ?
Ver art. 1238 do Código Civil. Usucapião a pessoa terá que possuir o imóvel por 15 anos, sem interrupção . Somente se reduz para 10 anos se houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado no imóvel obras e serviços de caráter produtivo.
14. Existe risco em arrematar um imóvel em leilão de alienação fudiciária.
Não existe riscos eminentes desde que você analise bem o processo que levou o imóvel a leilão e o edital.
________________________
Fonte: http://dinheirama.com/blog/2008/03/10/le...-cuidados/
Ricardo comenta: “Navarro, alguns amigos meus, que compraram imóveis participando de leilões, disseram que essa é uma forma de comprarmos boas casas e apartamentos por preços mais baixos. Isso é verdade? Nunca participei de um leilão antes e gostaria de saber quais os cuidados que devo tomar e como começar. Obrigado.”
Ricardo, obrigado pela visita. Os leilões são importantes e oferecem boas oportunidades, mas merecem a mesma atenção dada à compra de imóveis através de corretores e imobiliárias. Como em uma compra usual, é preciso validar, por exemplo, as referências do imóvel, sua situação perante a justiça e seu estado de conservação. O edital, por vezes repleto de letras miúdas, é de suma importância. Leia o material com muita atenção.
É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se levarmos em conta que a maioria dos imóveis leiloados são retomados de pessoas inadimplentes, chegaremos à conclusão de que o preço mínimo será, no mínimo, igual ou superior ao prejuízo da instituição financeira responsável pelo financiamento. Ou seja, os lances mínimos praticados nos leilões muitas vezes se aproximam dos valores praticados no mercado.
Em caso de leilão, também é preciso levar em conta que:
· Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
· Deverão ser pagos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) e a taxa de registro (RGI);
· Preços muito baixos podem significar pendências judiciais, situação irregular ou bem inacabado. Desconfie. Entrar nessa pode significar leilão anulado e a cobrança de mais despesas (desocupação por exemplo).
Leilões judiciais
Também é comum encontrarmos situações em que imóveis penhorados pela Justiça são colocados à venda através de leilões. Uma definição do TRT ajuda a entender o processo:
“Apura-se o valor devido (liquidação) e a parte responsável é intimada para efetuar o pagamento ou oferecer bens à penhora. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial. O leilão ocorre em data pré-estabelecida pelo Tribunal do Trabalho e é realizado pela Central de Leilões, em parceria com leiloeiro oficial. No leilão os bens serão vendidos a quem oferecer o maior lance”
Ao decidir participar de um leilão judicial, preste atenção aos seguintes detalhes:
· Verifique se a execução é definitiva. Se não for, o antigo proprietário pode conseguir um recurso na Justiça e você ficará sem a carta de arrematação;
· Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
· Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
· Veja se a penhora está devidamente registrada no documento de matrícula do imóvel.
Nunca deixe de visitar o imóvel
Com a facilidade encontrada através da Internet, surgem também mais possibilidades de fraudes. Ao optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados. Em caso de dúvida, prefira os leilões presenciais. Segundo a Zukerman, empresa que leiloa bens devidamente registrada na Junta Comercial, antes de dar seu lance é importante:
· Vistoriar o bem pretendido;
· Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
· Anotar o número do lote de seu interesse;
· Estar ciente das condições de venda e pagamento.
Algumas dicas e informações dispostas neste artigo foram retiradas do “Guia Valor Econômico de Imóveis”, escrito por Geraldo Mainenti e publicado pela Editora Globo.
Crédito da foto para Marcio Eugenio.
_____________________________________
Fonte: Exame
Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.
Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão (www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes - o que garante a oferta de imóveis nos leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas úteis antes de comprar um imóvel em leilão:
1 - Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados - mas saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.
2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem - com razão - de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.
3 - Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.
4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.
5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.
6 - Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Todo o leilão é filmado - e as imagens podem ser usadas como prova.
7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.
8 - Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação - que não seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas - ou melhores - no futuro.
9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.
10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado. "Não recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a consulta de um advogado, muito menos em leilão", afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. "É o advogado que vai dizer o que é e o que não é um bom negócio."
________________________________________
Dicas
http://leiloeirooficial.blogspot.com/
_____________________________________________
Leiloeiros
http://dicasdeleilao.blogspot.com/2010/0...oveis.html
______________________________________________
Fonte: http://www.artigonal.com/doutrina-artigo...08534.html
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL
Para começar a investir em arrematação de imóveis em leilões judiciais, devemos estar preparados, tomar alguns cuidados ficando atento ao detalhes, pois nosso foco será realizar ótimos negócios.
Neste pequeno artigo daremos de uma forma prática e sintética as noções básicas que qualquer pessoa poderá seguir para se tornar um investidor, aumentar seus ativos e alcançar a esperada independência financeira ou até mesmo garantir sua aposentadoria. Contudo, ressalto sempre a importância de utilizarmos profissionais devidamente habilitados no assunto, para que haja maior segurança no negócio.
Os leilões judiciais estão sendo muito procurados como forma de multiplicar o patrimônio. Esse tipo de investimento tem a maior taxa de rentabilidade do mercado financeiro, rápida liquidez e pouco risco patrimonial.
A atividade é pouco conhecida pela população, mas aqueles que já dominam todo o trâmite do procedimento da arrematação judicial já o fazem tranqüilamente e colhem ótimos frutos.
Podemos conceituar de forma singela o Leilão judicial como a venda de bens penhorados através de mandado judicial, para garantia de uma execução. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial.
Neste ato os bens do devedor, penhorados e devidamente avaliados pela Justiça, serão oferecidos e vendidos publicamente, em local, dia e hora pré-determinados, a quem oferecer maior valor, para que o credor receba ao final seu dinheiro ou crédito.
As Hastas são realizadas em sua maioria das vezes em duas datas. Na primeira, serão aceitos apenas lances superiores ao valor da avaliação. Não havendo êxito na primeira, na segunda oportunidade (2º leilão), serão aceitos lances de qualquer valor, desde que não considerado como preço vil, a critério do Juiz.
Para ficar mais clara a terminologia jurídica, podemos explicar que o lanço vil é o lance ínfimo, muito baixo, porém não há nenhum parâmetro legal que o defina dentro da lei, segundo construção jurisprudencial, o lanço vil ocorrerá quando for oferecido valor inferior a 50% do valor atualizado da avaliação, levando em consideração vários aspectos que envolvem o processo de execução, considerando ainda o preço de mercado, bem como as dificuldades de comercialização de cada bem.
Arrematação no leilão judicial, segundo Moacyr Amaral Santos é "o ato de transferência coacta dos bens penhorados, mediante o recebimento do respectivo preço em dinheiro, para satisfação do direito do credor".
Pontes de Miranda, ao conceituar a arrematação, fazia uma distinção entre dois sentidos. Assim, dizia, "em sentido de movimento processual, é a submissão do bem penhorado ao procedimento da alienação ao público e em sentido de estática processual é assinação do bem, que foi posto em hasta pública, ao lançador que ofereceu maior lanço".
A título de conhecimento, existe uma sensível diferença entre a arrematação, que se verifica quando a transferência faz-se a favor de terceiro, e no caso do próprio credor quem adquire a coisa, em pagamento do seu crédito, tal ato receberá o nome de adjudicação.
A finalidade da arrematação é a realização da execução. É a conversão em dinheiro para a satisfação do crédito do exeqüente. Não se trata de um pagamento forçado, podemos dizer que o que ocorre é a transferência forçada do bem penhorado, pois este não se encontrará mais em poder do devedor. Embora o ato processual da arrematar não seja instantâneo, é a partir dela que se extrai o auto de arrematação e a carta de arrematação que falaremos mais tarde.
Arrematar um bem é um ato complexo, com várias etapas e com diversas nuances que devem ser consideradas. É o momento mais importante do processo de execução, pois converte bens em dinheiro.
Poderão arrematar bens em leilão as pessoas jurídicas regularmente constituídas e as pessoas físicas capazes. Em regra, a posse do bem imóvel, ocorrerá após a expedição da Carta de Arrematação pelo Juízo e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis. No caso do imóvel em que estiver sendo ocupado pelo próprio executado ou por um Locatário, será necessário um mandado de imissão na posse.
Em caso de aquisição por pessoas jurídicas são necessários:
· O representante legal da empresa ou seu procurador com procuração outorgada, especificamente para este fim, munido de contrato social da empresa, cartão do CNPJ e documentos pessoais do representante;
Em caso de pessoa física:
· Para pessoa física é necessário o documento de Identidade, CPF e procuração se esta estiver representando outra pessoa.
É imprescindível para uma arrematação segura, uma investigação mais aprofundada dos processos que envolvem o executado, sobre o imóvel objeto de arrematação, a averiguação de documentos, due dilligence, definir uma estratégia econômica para que seja feito um bom negócio, para que ao final consigamos a imissão na posse e o registro da propriedade.
Temos que tomar alguns cuidados antes de arrematarmos qualquer bem, como explicaremos mais abaixo. Existem uma série de coisas que tem que ser levadas em consideração e pesquisadas antes de se chegar ao leilão para se ter uma garantia de que a aquisição trará a rentabilidade esperada.
Com a facilidade encontrada através da Internet, temos uma ferramenta essencial para um bom negócio, contudo surgem também mais possibilidades de fraudes, como o caso de você optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados.
Quando você decidir agir, "sair das cordas" e se preparar para investir nesse negócio, este artigo, longe se ser um manual completo sobre o tema, dará as diretrizes básicas para que você possa iniciar.
Em relação ao valor que será investido, para saber qual será seu lucro, é preciso conhecer as custas que envolvem este negócio, além do lance que será dado:
· Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
· Deverá ser pago o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) -
· Taxa de registro no Cartório de Imóveis (RGI);
· Verifique se há débitos de IPTU e Condomínio (se for o caso);
Dicas para que tenhamos uma arrematação mais segura:
· Vistoriar o bem pretendido e/ou ver o laudo de vistoria no processo;
· Verificar o valor de mercado do imóvel, para se assegurar que é um bom negócio;
· Se o bem não for exatamente como anunciado pelo leiloeiro. Avise ao Juízo. Nesse caso, temos a opção de desistir da arrematação e pegar o dinheiro de volta corrigido;
· Se o bem tiver problema na documentação e não for transferível a titularidade avise ao Juízo, você ainda poderá desistir da arrematação;
· Veja o processo de execução. Quanto mais penhoras, hipotecas, mais problemas tiver o executado melhor. Ficará mais caro e difícil para o devedor salvar o bem, aumentando suas chances de arrematar com sucesso;
· Dê preferência por imóveis em execução definitiva;
· Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
· Analisar eventuais ações que possam interferir na sua arrematação, dívidas e débitos em nome do executado, penhoras e etc;
· Analisar o edital;
· Estar ciente das condições de arrematação e forma de pagamento descrita no edital;
· Peça uma matrícula atualizada do imóvel;
· Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
· Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
· Veja se a penhora está devidamente registrada na matrícula do imóvel;
Podemos dizer que a carta de arrematação é o documento judicial hábil para a transcrição no registro de imóveis.
Ante todo o exposto, você já tem o que é necessário para mudar seu estilo de vida, deixar sua condição de apenas mais um no mundo corporativo, para ser alguém que faz suas próprias escolhas. Somente você decide aonde quer chegar, quantos degraus quer subir na escada do sucesso. O segredo dos investidores bem sucedidos, não é sair gastando o que acumulou com o primeiro bom negócio. O segredo é reaplicar a maior parte dos seus lucros nos mesmos investimentos e com o tempo buscar novos tipos de investimentos.
Grande parte das pessoas acreditam que não são capazes de investir e buscam fórmulas mágicas para alcançar a estabilidade financeira ou a aposentadoria desejada, mas isso não existe!! Se você deseja multiplicar seus ativos, se esforce, se prepare, adquira todo conhecimento que puder e com muito trabalho e dedicação você conseguirá vencer, isso sim é tangível!!! Todos nós somos capazes de investir e obter lucro. Não existe uma fórmula mágica, o que existe é disciplina e estar preparado para aproveitar boas oportunidades.
Por fim, se você almeja ter sua própria casa, alcançar a sonhada independência financeira, sua aposentadoria programada ou mesmo ser uma pessoa bem sucedida. Pense grande e invista com sabedoria. Compartilhe informações, pensamentos e recomende esse artigo. Muitos irão procurar você com várias idéias inovadoras e interessantes, cheios de vontade de ganhar dinheiro. Vamos fazer bons negócios!! Boa sorte e Sucesso a todos!!!
Alessandro Di Giuseppe
Bibliografia:
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
BARBOSA MOREIRA, José Carlos. O Novo Processo Civil Brasileiro. 19ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Direito Processual Civil. Vol. II. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2000.
DE ARAGÃO, Severiano Ignácio. Da arrematação e da execução. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 1998.
LIEBMAN. Enrico Tulio. Processo de Execução, 4ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 1980.
MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Tomo X. (Arts. 612 a 735). Rio de Janeiro: Forense, 1976.
SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil. v. 2. Execução e Processo cautelar. 6. ed. ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 1998.
SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de direito processual civil. Volume 3. 4ª edição. São Paulo: Saraiva, 1980-1981.
THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. 16ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1996.
______________________________________________
Alerta: http://sarueimoveis.com.br/blog/os-risco...-judicial/
Os riscos de comprar um imóvel por meio de leilão judicial
Posted on August 23, 2012 by Luiz
Embora os preços sejam atraentes e haja facilidade para conseguir comprar um imóvel em leilão judicial, a aquisição pode se tornar um péssimo negócio, já que a justiça não oferece garantia.
Apesar de parecer uma boa oportunidade, o imóvel de leilão traz riscos ao comprador que pode, inclusive, se ver impedido de tomar posse do bem pelo qual efetivamente pagou. Segundo a Dra. Joanna Paes de Barros e Oliveira, do escritório Schmidt, Mazará, Dell, Candello & Paes de Barros Advogados, é necessário que haja antes da aquisição uma real análise jurídica do processo e do devedor, caso contrário certamente significará um investimento sem retorno ou a longuíssimo prazo.
“Para se ter ideia, nosso cliente, Marcelo Moreira, adquiriu um ano atrás um imóvel em processo de leilão judicial. No prazo legal, fez o depósito integral do valor em conta do juízo e, até o momento, não conseguiu obter a carta de arrematação do imóvel”, diz a advogada. Os casos são variados, mas, geralmente, a demora na transferência do imóvel ao adquirente sempre ocorre. No caso em questão, o imóvel foi penhorado em ação e cobrança de dívidas de condomínio.
“Ocorre que o devedor tinha vários processos nos quais o mesmo imóvel havia sido dado como garantia e não foram reunidos, havendo inclusive discussão sobre a meação com a esposa do devedor”, afirma a Dra. Joanna. Por essa razão, a juíza designada para o caso entendeu que não poderia liberar o imóvel até que todos os credores se manifestem, incluindo órgãos da administração direta e indireta como, INSS, Procuradoria da União, Prefeitura Municipal, entre outros credores. Porém, a intimação via órgãos públicos é feita pessoalmente, por oficial de justiça, o que dificulta e causa um atraso ainda maior no andamento do processo.
“Para nosso cliente o custo está altíssimo, uma vez que pagou pelo imóvel, não tem a posse, assim não podendo iniciar as obras que pretendia e, ainda, está arcando com as despesas mensais de condomínio e todos os demais ônus sobre o imóvel”, complementa a advogada. Marcelo Moreira, que adquiriu o imóvel, acha inacreditável a lentidão em disponibilizar a carta de arrematação sem motivos para tal, o que evidencia, em sua opinião, que o judiciário não se preocupa em garantir os direitos do arrematante. “Para mim, tal fato, afastará cada vez mais as pessoas de adquirir imóveis via leilão judicial”, finaliza.
Por conta de casos como este, a Dra. Joanna sugere que o ideal é que a pessoa interessada em comprar imóvel em leilão procure ajuda especializada, para checar se tudo esta em ordem. Tal atitude evita riscos e despesas ainda maiores no futuro.
Publicado por g6 Comunicação Corporativa
Informações Mercado Imobiliário: http://sarueimoveis.com.br/
______________________________________________
Perguntas Frequentes
1. O que significa Adjudicação e Remissão?
Adjudicação: Para o Direito Civil é o ato judicial através do qual o credor recebe o bem penhorado como forma de pagamento de seu crédito. Importante salientar que só será cabível tal ato quando na praça ou leilão não houver nenhum licitante. Já para o Direito Administrativo é espécie de concessão, outorga ou atribuição para execução de obras públicas por meio de licitação, na forma de concorrência. Remissão: É o perdão da dívida. Se o credor perdoa a dívida, está extinto o crédito. No Direito Privado basta uma decisão do credor para perdoar a dívida. No Direito Tributário é um pouco diferente, uma vez que a remissão é possível apenas nos casos previstos em lei e, ainda assim, apenas se estiver presente alguma das circunstâncias do art. 172 do CTN
2. Bom dia, Poderiam me tirar uma dúvida? Estou vendo um leilão no qual o condomínio é o exequente. Existe credor hipotecário e dívidas de iptu. Dívida iptu 21mil, credor 365 mil, condomínio 40 mil. O valor do arremate com certeza será inferior à soma das dívidas e não será suficiente para atender a todos. Gostaria de saber se a dívida de iptu e o condomínio têm prioridade no levantamento do valor da arrematação em relação ao credor hipotecário. Em relação ao condomínio tenho certeza que sim, mas não tenho dúvidas em relação ao iptu (art 130 CTN). Esta decisão pode depender do juizo ou de onde corre a ação? Civel, trabalhista e outros? Desde já grato.
Veja bem, quem entrou com o processo foi o condomínio, portanto ela tem preferencia sobre o credito, quanto ao IPTU, você somente terá responsabilidade em pagar se estiver claro no edital que o arrematante é o responsável pelo pagamento do IPTU. O artigo 130 do CTN é bem claro quanto a isto.
3. Estou interesado em um imovel no L.Judicial. No edital conta a frase: É preferencial o crédito exequente referente à cobrança de condomínio, sendo sub-rogado integralmente até o limite do valor da arrematação. O que ele significa ?
Significa que o debito em atraso de taxa de condomínio tem a preferencia sobre o valor da arrematação.
4. Qual o tempo para a desocupação do imóvel judicialmente?
Não exite um tempo médio estipulado, depende da agilidade do advogado, do juiz e da secretaria . Mas, é possível conseguir deferimento de liminar judicial, o que possibilitaria a desocupação em aproximadamente 30 dias.
5. Meu imóvel foi arrematado por conta de condominiais em atraso. O imóvel estava em inventário onde eu e os meus irmãos somos herdeiros, O imóvel foi arrematado por um valor superior a dívida. Como ficará a devolução da diferença?
Ficará depositada na conta do juízo onde ocorreu a ação. O juiz poderá oficiar e solicitar reserva de eventuais valores remanescentes para pagamento de dívidas do espólio. Após pagos todos os débitos do imóvel , o remanescente ficará a disposição do juízo do inventário para a devida partilha.
6. Imóvel com direito de usufruto pode ser penhorado?
Não pode incidir a penhora sobre imóvel no qual a devedora reside e detém o usufruto de metade do bem. A decisão foi tomada pelos ministros da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar um recurso em que o novo proprietário tentava receber aluguel da antiga dona, que tinha o direito a 50% do usufruto do imóvel. A votação foi unânime.
7. Vocês atuam em todo o território nacional?
Prestamos consultoria em todo o território nacional. Atuamos em Leilões apenas na região da Grande São Paulo.
8. Se eu optar em adquirir um imóvel através de leilão e contrata-los para fazerem isto para mim o que vai me custar?
Para se adquirir um imóveis em leilão é necessário analisar vários fatores antes para não se incorrer em armadilhas processuais e prejuízos futuros. O escritório é especializado no assunto e irá trabalhar para que você tenha a maior rentabilidade possível na aquisição do seu imóvel. Agende uma consulta com um dos nossos consultores de negocio.
9. Tenho varias aplicações no mercado e a media de rendimento não ultrapassa a 1% ao més, um amigo disse-me que você arremataram um imóvel para ele que veio lhe render cerca de 40% liquido sobre o capital investido. Este meu amigo é muito idôneo e não me falaria mentira, então pergunto: Como isto é possível?
Provavelmente arrematamos o imóvel para o seu amigo no leilão judicial, este nos propicia até 50% de ganho no capital investido, primeiro é que o imóvel ao ser levado a leilão já está com o seu preço de mercado defasado por uma serie de razões, segundo é que não sendo arrematado na primeira praça, na segunda praça o imóvel poderá ser levado a leilão por até 50% da sua avaliação.
10. Se o imóvel estiver sendo levado a leilão seja pelo pagamento de IPTU ou Condomínio, tenho ainda que pagar algo?
Tanto o IPTU quanto o Condomínio, você somente irá pagar algo se o valor arrecadado com o leilão não for suficiente para liquidar as dividas, neste caso, lhe caberá o pagamento da diferença.
11. Havendo divida hipotecaria, recai sobre mim?
Não recai sobre o arrematante dividas de hipoteca.
12. Imóveis que estão indo a leilão por falta de pagamento do IPTU, neste caso, estou livre do pagamento dos IPTUs em atraso?
Livre do pagamento do IPTU referente ao período cobrado no processo. verifique os demais períodos e postule judicialmente a aplicação do art. 130 do CTN.
13. Arrematei um imóvel onde existe um invasor, pode ele comprovar usucapião ?
Ver art. 1238 do Código Civil. Usucapião a pessoa terá que possuir o imóvel por 15 anos, sem interrupção . Somente se reduz para 10 anos se houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado no imóvel obras e serviços de caráter produtivo.
14. Existe risco em arrematar um imóvel em leilão de alienação fudiciária.
Não existe riscos eminentes desde que você analise bem o processo que levou o imóvel a leilão e o edital.
![[+]](https://legadorealista.com/fdb/images/vienna//collapse_collapsed.png)
