Comprar apartamento para alugar depois

[Diamante]

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Ficou meio confuso a sua descrição, mas, vamos lá.

Por que digo: Investir em Imóveis não é vantajoso na maioria dos casos?

Por uma razão simples: Demorá décadas para o comprador empatar (recuperar) o capital investido, quiçá ver lucros. Caso ele não tenha para quem deixar (eu por exemplo), será perda de tempo, perda de dinheiro, e terei várias questões jurídicas, contas e impostos embutidos no pacote. E depois de tudo? Vou deixar o imóvel para quem? Para o governo? É este o contraponto da minha resposta.

Vamos para uma conta bem básica.

Imóvel: 300k
Aluguel: 2k

Total em 13 anos: 312k

Ou seja, você levará 13 anos para recuperar o investimento. Isso porque eu coloquei o preço do aluguel na estratosfera e o valor recebido de maneira ininterrupta. Fora toda a despesa do imóvel e IPCA do período quando o imóvel está vazio.

- Ah, Diamante, não me convenceu. Quero comprar para alugar.

R: Caso você não tenha para quem deixar, acho perda de tempo e dinheiro. Se quer dividendos, você poderá fazer o simples, jogue no Tesouro Direto (papéis atrelados ao IPCA (inflação)), por exemplo, há títulos que pagam seus dividendos em 6 em 6 meses no acumulado. Vai receber o ($) na corretora, e essa por sua vez em sua conta bancária. Sem estresse, sem aporrinhação.

Sobre sua questão em particular, pelo que entendi, você herdará um patrimônio, neste caso (dependendo do seu caso em particular) pode ser válido. Sobre a questão do aluguel, veja o preço médio das locações na área e estipule um preço. Como é apartamento, e no pacote há também atrelado a 'taxa de condomínio', você terá que baixar o preço de acordo com a taxa. Se o preço da locação ficar muito acima, arriscado você ficá com imóvel vazio e nesse tempo arcar com todas as despesas sozinho. 

OBS: Não estou afirmando para você fazer o que acabei de escrever, só deixando um contraponto. Como disse em meu primeiro comentário: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

Leia novamente a parte negritada. Nela eu alego um aluguel fora do padrão e ganhos de maneira ininterrupta. A questão que muitos erram em contar com um cenário positivo que ninguém garantirá se irá se concretizar daqui a 'X' anos. O imóvel pode se valorizar, mas, também pode acontecer o inverso.

Ainda no contexto do cenário hipotético dos 13 anos; aleguei uma conta bem básica. No fim, se você tiver a casualidade em ficar 13 anos recebendo o aluguel de maneira ininterrupta e logo após conseguir vender pelo mesmo preço adquirido, mesmo assim você não terá dobrado o investimento. Motivo? Vou deixar um bem simples: Inflação. (Fora tudo o que o Brutus escreveu acima para encarecer ainda mais a conta).

Uma história rápida: Brasileiro ainda tem enraizado o lance de investir em imóveis por causa do período da Hiper Inflação. Na época, o lema era mais ou menos assim: "Se proteja comprando imóveis, o dinheiro pode desvalorizar, o imóvel; não". 

Iria responder de forma mais técnica, no entanto, CID F 32 simplificou bem a questão.

Em suma, não condeno quem quer investir em imóveis, só acho uma dor de cabeça desnecessária caso o individuo não tenha filhos para quem deixar. Foi o que falei também: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

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Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

Pelo menos aqui na cidade o aluguel seria uns 1,5 mil e ainda teria que considerar os diversos gastos, chuto um lucro de 15 mil ao ano e se considerar um investimento com rendimento de 0,66% a.m. (na bolsa dá para tirar mais) os 300 mil renderiam 2 mil ao mês.

1.500 / 300.000 = 0,5% a.m. << aluguel
300.000 / 0,66% = 2.000  << rendimento investimento

Caso você alugue esse imóvel para morar, sobrará 500 reais por mês (diferença entre o aluguel e o rendimento dos 300k)

Em 10 anos, considerando que o rendimento mantenha-se em 0,66% a.m. e o imóvel valorize 5% a.a.:
488.000 do imóvel + 220.000 (de 1.200 limpo por mês do aluguel)  = 708.000.
660.000 do investimento + 91.000 (dos 500 reais que sobram por mês) = 751.000.


Ou seja, se os meu cálculos estão certos, só valeria a pena comprar o imóvel se ele valorizasse pelo menos 5% a.a.

Se eu esqueci algo, favor complementar.

Coloca nessa conta: Impostos, manutenção, inquilinos inadimplentes, IPCA, condomínio (porque a maioria compra apartamentos para alugar), água, luz, entre outros que me fogem a memória agora.

No fim, se você não tiver para quem deixar, só arrumará dores de cabeça.

Se investir no TD em papéis diversificados, você conseguirá um rendimento superior. Detalhe: De maneira constante e sem preocupações com inquilinos, mobiliária, contratos, e afins.