[FIXO] Economia e Investimentos Bufalescos

[realforever]

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Criei algumas planilhas para os confrades que ainda tem dúvidas sobre essa questão "Aluguel/Financiamento/Renda Fixa" e não merecem presenciar palhaçada e choro de quem perdeu o "protagonismo".

Primeiramente vou demonstrar a comparação entre aluguel e duas modalidades do Tesouro Direto, sendo que a demonstração do aluguel eu criei numa planilha e para a demonstração do TD utilizei um site bastante interessante chamado Jurus (jurus.com.br), que permite criar gráficos comparando diversas modalidades de renda fixa. Para os aluguéis, considerem um imóvel que vale R$ 300 mil.

A planilha abaixo demonstra aluguéis pagos mensalmente durante cinco anos, sendo que a correção é anual pelo IGP-M.



Utilizei datas no passado porque não é possível saber o IGP-M no futuro, mas vamos também imaginar uma situação onde o IGP-M permaneceu em seu valor máximo.



Esse caso acima também valeria para uma projeção de aluguéis no futuro, com o IGP-M majorado.

Vamos agora à demonstração do Tesouro, usando os gráficos do site Jurus.
Primeiro a modalidade queridinha do momento, a NTN-F. A projeção é feita para o futuro, demonstrando quanto será o principal líquido (descontados os impostos) daqui a cinco anos, assumindo uma taxa SELIC constante. Vale lembrar que o mercado espera três altas da SELIC para esse ano de 2016, especificamente para conter a inflação.  O gráfico não demonstra os cupons semestrais em separado, apenas o total acumulado incluindo cupons e atualização do principal.



Ocorre que essa NTN-F em específico vencerá em 2025. Para resgatar o valor em cinco anos teríamos de antecipar o resgate para 2021, o que proporcionará um ganho menor. Ainda assim retornará bem mais que os aluguéis, mesmo levando em conta um IGP-M bem alto:



O investidor poderia optar por um título com vencimento em cinco anos, como a LTN, uma modalidade pós-fixada do Tesouro Direto que funciona acumulando juros compostos como um CDB, podendo assim resgatar no vencimento sem perdas.



Nós podemos tirar alguns exemplos dessa demonstração. No caso do investidor comprar um imóvel à vista pra alugar , nota-se pelos gráficos e pelas planilhas que perderia feio para o Tesouro. A perda é ainda pior quando verificamos que a tendência é de alta nos juros, a menos que você acredite que a economia brasileira vai melhorar a ponto de juros e inflação caírem nos próximos anos. Se o Brasil der sorte, vão ficar estáveis. Os gráficos do site Jurus usam uma SELIC estável, ou seja, o rendimento no TD será ainda maior.

Detalhe, os valores do TD acima são líquidos, descontados impostos. No caso dos aluguéis, depende de outros rendimentos. Aluguéis são isentos de recolhimento mensal do IR até um limite R$ 1790, mas esses aluguéis são integrados aos demais rendimentos da pessoa física, e sobre esse total incide IR no ajuste anual. Mas pra não ficar pior pros aluguéis eu nem considerei isso.

Outro caso seria custear moradia, pagando aluguel ou financiamento com os juros do TD, neste último caso o investidor colocaria uma parte no TD e daria entrada no imóvel com outra parte. Devemos assumir que a pessoa só tem duas escolhas, aluguel ou financiamento, sendo necessário resgatar parte dos juros para os pagamentos. Não teria sentido comparar essa operação com investimentos, somando o montante pago em aluguéis e alegando "perdas" como fez o malandrão acima. Não há a possibilidade de acumular o total dos rendimentos nesse cenário, tanto no caso do aluguel quanto no caso do financiamento, principalmente quando levamos em conta que a maior parte do financiamento não é o valor principal do imóvel mas os juros que você paga. Notem, não é uma operação de investimento, mas de custeio da moradia, a filosofia é diferente, você não espera acumular dinheiro fazendo isso.

Mesmo assim acumula ...

O locador terá em mãos, líquidos, apenas o acumulado dos aluguéis: R$ 112.816,07
Em um relatório contábil, o valor do imóvel entraria como imobilizado, um valor que só pode ser resgatado (liquidado) à longo prazo e depende do preço de venda, que hoje está caindo. Não vou entrar nesse mérito porque cada um acredita no valor que seu imóvel vale, e esse sempre vi ser o refúgio do bananense teimoso. Eu só acredito quando vira dinheiro. Admitindo que o proprietário vendeu o imóvel pelos mesmos R$ 300 mil ao finalizar o contrato de aluguel: R$ 412.816,07, sem levar em conta IR no período.  

Com essa fórmula abaixo vamos calcular quanto o investidor do TD terá em mãos:

((Líquido - Principal) - Acumulado Aluguéis) + Principal

Líquido: líquido recebido do TD, descontados os impostos.
Principal: o valor investido.
Acumulado Aluguéis: total dos aluguéis pagos.

Para NTN-F resgatada antes do prazo, no pior caso dos aluguéis (IGP-M majorado), temos:

((525.609,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 412.793,93

Para LTN resgatada em cinco anos, sem perdas pelo resgate antecipado:

((579.827,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 467.010,93

Apenas para ilustrar, para NTN-F 2025, apenas como comparação:

((529.656,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 416.839,93

Note que é preciso uma situação muito desfavorável, com IGP-M altíssimo, para que receber aluguéis se iguale a receber juros do Tesouro. Além disso existe uma realidade arrombadora e impossível de ignorar: quem compra imóvel para receber aluguéis está fazendo um investimento. Agora, quem paga aluguel com juros faz isso para custear uma despesa e, quem sabe, guardar dinheiro. Ainda assim, graças à mágica dos juros compostos e SELIC elevada, quem humildemente paga aluguel usando juros tem retorno maior que o do próprio dono do imóvel! Se você e seu amigo ganharem R$ 300 mil cada, se você colocar no Tesouro enquanto ele compra e te aluga um imóvel, você ganhará mais dinheiro que ele. PAGANDO ALUGUEL PRA ELE! Se levarmos em conta os valores históricos do IGP-M ou mesmo uma média histórica, ao invés do IGP-M majorado, essa diferença será ainda mais acentuada. Eu fui bonzinho com o aluguel e não levei em conta depreciação e IR. Em cinco anos você terá muito mais em dinheiro vivo nas mãos, poderá reinvestir e ir para uma casa melhor ou da mesma qualidade, mas com aluguel mais barato (teve cinco anos pra procurar) e seu amigo poderá estar sem inquilino, com menos dinheiro e provavelmente tentando vender um imóvel pra colocar no Tesouro.

Para comparar com financiamento eu terei de criar uma planilha, pois a demonstração não caberá em imagens. Mas vale lembrar que no financiamento você só paga, nada recebe. Se o valor do imóvel acompanhar a inflação como alguns alegam, nem fará cócegas sobre o juros que o mutuário paga.

O economista Samy Dana possui alguns vídeos em seu blog onde fala sobre utilizando uma linguagem simples:

https://g1.globo.com/economia/educacao-f...ugar.ghtml
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheir...heiro.html