Comprar apartamento para alugar depois

[Lupercus]

A bolha dos estados unidos levou muitos anos para explodir também confrades, lembrem disso. Acredito que irá mesmo ocorrer no brasil, só que em menor proporção. Basta ver o tanto de ap caixa de fósforo e com parcelas estilo minha casa minha vida que a MRV e outras fazem... não tem como estabilizar uma economia assim.

[Mister.M]

Depois que você começa a trabalhar no mercado imobiliário e vê o custo real de construir um imóvel a última coisa que desejaria para alguém é um financiamento bancário, salvo raras exceções.

A margem de lucro de quem constrói é monstruosa, pode passar de 100% em muitos casos.

O que tem de pedreiro ficando literalmente milionário em questão de um ou dois anos "não ta no gibi".

Os caras não tiram um centavo do bolso para comprar o terreno (trabalham com permuta), alavancam vendas na planta para captar recurso e construir com o dinheiro dos outros (geralmente investidores) e, no final, ainda "sobram" várias unidades como remuneração.

Quem constrói ganha, quen vende (corretor) ganha, quem financia (bancos) ganha, só perde quem compra e quem financia só se fode.

[Diamante]

Brasileiro ainda tem enraizado em sua mente que investir em imóveis é vantajoso. Vai depender muito do objetivo de cada um.

Vamos supor que a pessoa venha a investir 300k num imóvel. Mesmo que ele venha a alugar, demorará décadas para empatar o investimento. Vê lucro então...

Agora, quando uma pessoa herda, ou tem o objetivo em deixar para os filhos, acho válido. No entanto, cada caso é um caso e precisará ser estudado.

[Thanatos]

Supondo que eu esteja num testamento de um AP de R$250k. Quanto devo cobrar de aluguel nele? Não que eu precise do dinheiro, pra ser sincero, vou deixa-lo com uma parte da família que esta passando por problemas, depois penso em mim.

Lembrando que ainda não o recebi e espero que demore para recebe-lo. É de uma pessoa que ajudou e muito não só minha mãe como me ajudou e muito e eu gosto muito da pessoa. Quero que ela continue vivendo. Só que a pessoa já esta com 87 anos e com problemas de audição e câncer de pele. Eu quero acreditar que ela vai viver até os 95, mas infelizmente acho que nem nos 90 ela chega. Por mais que não seja neto de sangue dela, sou o mais próximo de um neto, mesmo do ponto de vista biológico que ela tem(irmã da minha vó que não teve filhos e netos) e de afeto também. Quando minha mãe estava grávida de mim e meu pai biológico e até a família por parte de avó a abandonou, foi ela quem acolheu minha mãe. Quando tive problemas na escola, ela quem me ajudou em muitos aspectos. Sou extremamente grato a ela.

Desculpa esta postagem meio emocional e falando da minha vida pessoal, mas estou passando por problemas familiares.

[Spectro]

Que fofo.

[Brutus]

Supondo que eu esteja num testamento de um AP de R$250k. Quanto devo cobrar de aluguel nele? Não que eu precise do dinheiro, pra ser sincero, vou deixa-lo com uma parte da família que esta passando por problemas, depois penso em mim.

Lembrando que ainda não o recebi e espero que demore para recebe-lo. É de uma pessoa que ajudou e muito não só minha mãe como me ajudou e muito e eu gosto muito da pessoa. Quero que ela continue vivendo. Só que a pessoa já esta com 87 anos e com problemas de audição e câncer de pele. Eu quero acreditar que ela vai viver até os 95, mas infelizmente acho que nem nos 90 ela chega. Por mais que não seja neto de sangue dela, sou o mais próximo de um neto, mesmo do ponto de vista biológico que ela tem(irmã da minha vó que não teve filhos e netos) e de afeto também. Quando minha mãe estava grávida de mim e meu pai biológico e até a família por parte de avó a abandonou, foi ela quem acolheu minha mãe. Quando tive problemas na escola, ela quem me ajudou em muitos aspectos. Sou extremamente grato a ela.

Desculpa esta postagem meio emocional e falando da minha vida pessoal, mas estou passando por problemas familiares.

Não entendi a pergunta direito, mas o normal é cobrar a % que você tem direito e o aluguel com base em outros da região. Eu diria uns R$1200 por mês (talvez menos), mas há variações.

[Diamante]

@Thanatos

Ficou meio confuso a sua descrição, mas, vamos lá.

Por que digo: Investir em Imóveis não é vantajoso na maioria dos casos?

Por uma razão simples: Demorá décadas para o comprador empatar (recuperar) o capital investido, quiçá ver lucros. Caso ele não tenha para quem deixar (eu por exemplo), será perda de tempo, perda de dinheiro, e terei várias questões jurídicas, contas e impostos embutidos no pacote. E depois de tudo? Vou deixar o imóvel para quem? Para o governo? É este o contraponto da minha resposta.

Vamos para uma conta bem básica.

Imóvel: 300k
Aluguel: 2k

Total em 13 anos: 312k

Ou seja, você levará 13 anos para recuperar o investimento. Isso porque eu coloquei o preço do aluguel na estratosfera e o valor recebido de maneira ininterrupta. Fora toda a despesa do imóvel e IPCA do período quando o imóvel está vazio.

- Ah, Diamante, não me convenceu. Quero comprar para alugar.

R: Caso você não tenha para quem deixar, acho perda de tempo e dinheiro. Se quer dividendos, você poderá fazer o simples, jogue no Tesouro Direto (papéis atrelados ao IPCA (inflação)), por exemplo, há títulos que pagam seus dividendos em 6 em 6 meses no acumulado. Vai receber o ($) na corretora, e essa por sua vez em sua conta bancária. Sem estresse, sem aporrinhação.

Sobre sua questão em particular, pelo que entendi, você herdará um patrimônio, neste caso (dependendo do seu caso em particular) pode ser válido. Sobre a questão do aluguel, veja o preço médio das locações na área e estipule um preço. Como é apartamento, e no pacote há também atrelado a 'taxa de condomínio', você terá que baixar o preço de acordo com a taxa. Se o preço da locação ficar muito acima, arriscado você ficá com imóvel vazio e nesse tempo arcar com todas as despesas sozinho. 

OBS: Não estou afirmando para você fazer o que acabei de escrever, só deixando um contraponto. Como disse em meu primeiro comentário: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

[NideW]

Isso vai ajudar:

https://www.youtube.com/watch?v=X5rbeIJ5Hm8

[Peter Grifen]

1000 a 1200 reais no ap de 250 mil

[CID F 32]

Não se esqueça de alguns custos.
Imposto de renda. O locatário precisa declarar que PAGA aluguel. Sério aba pagamentos efetuados e código 70 aluguel de imóveis. O governo obriga o locatário a te dedurar.

Imobiliária. Tem gente que bota na mão de imob para administrar e eles cobram por isso.

Se vc tem vacância de 1 mês isso fode seu rendimento anual pq vc não apenas perde um mês de aluguel mas tb tem que arcar com condomínio e IPTU.

Minha experiência com apto para alugar. Descontava IR, imob e algum reforma que tinha que fazer de manutenção o rendimento anual era menor que da poupança.

O bem foi vendido. A venda do apto foi outro parto...Demorou quase 4 anos anunciado e só vendeu com quase 25 por cento de desconto sobre o preço anunciado. Liquidez de imóvel é uma merda.

[Monarca]

Valor do apartamento: R$ 250.000,00

Taxa Selic: 6,50 % ano (0,54 % ao mês). 

Ou seja, para que esse valor renda pelo menos o valor da Taxa Selic, você teria que cobrar R$ 1.350,00 por mês de aluguel.

Pense se não é mais vantajoso você vender o apartamento e aplicar o valor do imóvel, pelo menos não vai ter que se preocupar com inquilino. É o que (provavelmente) eu faria no seu lugar. 

[Diamante]

Show ContentSpoiler:

Não se esqueça de alguns custos.
Imposto de renda. O locatário precisa declarar que PAGA aluguel. Sério aba pagamentos efetuados e código 70 aluguel de imóveis.  O governo obriga o locatário a te dedurar.

Imobiliária. Tem gente que bota na mão de imob para administrar e eles cobram por isso.

Se vc tem vacância de 1 mês isso fode seu rendimento anual pq vc não apenas perde um mês de aluguel mas tb tem que arcar com condomínio e IPTU.

Minha experiência com apto para alugar. Descontava IR, imob e algum reforma que tinha que fazer de manutenção o rendimento anual era menor que da poupança.

O bem foi vendido. A venda do apto foi outro parto...Demorou quase 4 anos anunciado e só vendeu com quase 25 por cento de desconto sobre o preço anunciado. Liquidez de imóvel é uma merda.

Exato.

[Libertador]

@Thanatos

Ficou meio confuso a sua descrição, mas, vamos lá.

Por que digo: Investir em Imóveis não é vantajoso na maioria dos casos?

Por uma razão simples: Demorá décadas para o comprador empatar (recuperar) o capital investido, quiçá ver lucros. Caso ele não tenha para quem deixar (eu por exemplo), será perda de tempo, perda de dinheiro, e terei várias questões jurídicas, contas e impostos embutidos no pacote. E depois de tudo? Vou deixar o imóvel para quem? Para o governo? É este o contraponto da minha resposta.

Vamos para uma conta bem básica.

Imóvel: 300k
Aluguel: 2k

Total em 13 anos: 312k

Ou seja, você levará 13 anos para recuperar o investimento. Isso porque eu coloquei o preço do aluguel na estratosfera e o valor recebido de maneira ininterrupta. Fora toda a despesa do imóvel e IPCA do período quando o imóvel está vazio.

- Ah, Diamante, não me convenceu. Quero comprar para alugar.

R: Caso você não tenha para quem deixar, acho perda de tempo e dinheiro. Se quer dividendos, você poderá fazer o simples, jogue no Tesouro Direto (papéis atrelados ao IPCA (inflação)), por exemplo, há títulos que pagam seus dividendos em 6 em 6 meses no acumulado. Vai receber o ($) na corretora, e essa por sua vez em sua conta bancária. Sem estresse, sem aporrinhação.

Sobre sua questão em particular, pelo que entendi, você herdará um patrimônio, neste caso (dependendo do seu caso em particular) pode ser válido. Sobre a questão do aluguel, veja o preço médio das locações na área e estipule um preço. Como é apartamento, e no pacote há também atrelado a 'taxa de condomínio', você terá que baixar o preço de acordo com a taxa. Se o preço da locação ficar muito acima, arriscado você ficá com imóvel vazio e nesse tempo arcar com todas as despesas sozinho. 

OBS: Não estou afirmando para você fazer o que acabei de escrever, só deixando um contraponto. Como disse em meu primeiro comentário: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

[Brutus]

@Thanatos

Ficou meio confuso a sua descrição, mas, vamos lá.

Por que digo: Investir em Imóveis não é vantajoso na maioria dos casos?

Por uma razão simples: Demorá décadas para o comprador empatar (recuperar) o capital investido, quiçá ver lucros. Caso ele não tenha para quem deixar (eu por exemplo), será perda de tempo, perda de dinheiro, e terei várias questões jurídicas, contas e impostos embutidos no pacote. E depois de tudo? Vou deixar o imóvel para quem? Para o governo? É este o contraponto da minha resposta.

Vamos para uma conta bem básica.

Imóvel: 300k
Aluguel: 2k

Total em 13 anos: 312k

Ou seja, você levará 13 anos para recuperar o investimento. Isso porque eu coloquei o preço do aluguel na estratosfera e o valor recebido de maneira ininterrupta. Fora toda a despesa do imóvel e IPCA do período quando o imóvel está vazio.

- Ah, Diamante, não me convenceu. Quero comprar para alugar.

R: Caso você não tenha para quem deixar, acho perda de tempo e dinheiro. Se quer dividendos, você poderá fazer o simples, jogue no Tesouro Direto (papéis atrelados ao IPCA (inflação)), por exemplo, há títulos que pagam seus dividendos em 6 em 6 meses no acumulado. Vai receber o ($) na corretora, e essa por sua vez em sua conta bancária. Sem estresse, sem aporrinhação.

Sobre sua questão em particular, pelo que entendi, você herdará um patrimônio, neste caso (dependendo do seu caso em particular) pode ser válido. Sobre a questão do aluguel, veja o preço médio das locações na área e estipule um preço. Como é apartamento, e no pacote há também atrelado a 'taxa de condomínio', você terá que baixar o preço de acordo com a taxa. Se o preço da locação ficar muito acima, arriscado você ficá com imóvel vazio e nesse tempo arcar com todas as despesas sozinho. 

OBS: Não estou afirmando para você fazer o que acabei de escrever, só deixando um contraponto. Como disse em meu primeiro comentário: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

Pelo menos aqui na cidade o aluguel seria uns 1,5 mil e ainda teria que considerar os diversos gastos, chuto um lucro de 15 mil ao ano e se considerar um investimento com rendimento de 0,66% a.m. (na bolsa dá para tirar mais) os 300 mil renderiam 2 mil ao mês.

1.500 / 300.000 = 0,5% a.m. << aluguel
300.000 / 0,66% = 2.000  << rendimento investimento

Caso você alugue esse imóvel para morar, sobrará 500 reais por mês (diferença entre o aluguel e o rendimento dos 300k)

Em 10 anos, considerando que o rendimento mantenha-se em 0,66% a.m. e o imóvel valorize 5% a.a.:
488.000 do imóvel + 220.000 (de 1.200 limpo por mês do aluguel)  = 708.000.
660.000 do investimento + 91.000 (dos 500 reais que sobram por mês) = 751.000.


Ou seja, se os meu cálculos estão certos, só valeria a pena comprar o imóvel se ele valorizasse pelo menos 5% a.a.

Se eu esqueci algo, favor complementar.

[Diamante]

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Ficou meio confuso a sua descrição, mas, vamos lá.

Por que digo: Investir em Imóveis não é vantajoso na maioria dos casos?

Por uma razão simples: Demorá décadas para o comprador empatar (recuperar) o capital investido, quiçá ver lucros. Caso ele não tenha para quem deixar (eu por exemplo), será perda de tempo, perda de dinheiro, e terei várias questões jurídicas, contas e impostos embutidos no pacote. E depois de tudo? Vou deixar o imóvel para quem? Para o governo? É este o contraponto da minha resposta.

Vamos para uma conta bem básica.

Imóvel: 300k
Aluguel: 2k

Total em 13 anos: 312k

Ou seja, você levará 13 anos para recuperar o investimento. Isso porque eu coloquei o preço do aluguel na estratosfera e o valor recebido de maneira ininterrupta. Fora toda a despesa do imóvel e IPCA do período quando o imóvel está vazio.

- Ah, Diamante, não me convenceu. Quero comprar para alugar.

R: Caso você não tenha para quem deixar, acho perda de tempo e dinheiro. Se quer dividendos, você poderá fazer o simples, jogue no Tesouro Direto (papéis atrelados ao IPCA (inflação)), por exemplo, há títulos que pagam seus dividendos em 6 em 6 meses no acumulado. Vai receber o ($) na corretora, e essa por sua vez em sua conta bancária. Sem estresse, sem aporrinhação.

Sobre sua questão em particular, pelo que entendi, você herdará um patrimônio, neste caso (dependendo do seu caso em particular) pode ser válido. Sobre a questão do aluguel, veja o preço médio das locações na área e estipule um preço. Como é apartamento, e no pacote há também atrelado a 'taxa de condomínio', você terá que baixar o preço de acordo com a taxa. Se o preço da locação ficar muito acima, arriscado você ficá com imóvel vazio e nesse tempo arcar com todas as despesas sozinho. 

OBS: Não estou afirmando para você fazer o que acabei de escrever, só deixando um contraponto. Como disse em meu primeiro comentário: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

Leia novamente a parte negritada. Nela eu alego um aluguel fora do padrão e ganhos de maneira ininterrupta. A questão que muitos erram em contar com um cenário positivo que ninguém garantirá se irá se concretizar daqui a 'X' anos. O imóvel pode se valorizar, mas, também pode acontecer o inverso.

Ainda no contexto do cenário hipotético dos 13 anos; aleguei uma conta bem básica. No fim, se você tiver a casualidade em ficar 13 anos recebendo o aluguel de maneira ininterrupta e logo após conseguir vender pelo mesmo preço adquirido, mesmo assim você não terá dobrado o investimento. Motivo? Vou deixar um bem simples: Inflação. (Fora tudo o que o Brutus escreveu acima para encarecer ainda mais a conta).

Uma história rápida: Brasileiro ainda tem enraizado o lance de investir em imóveis por causa do período da Hiper Inflação. Na época, o lema era mais ou menos assim: "Se proteja comprando imóveis, o dinheiro pode desvalorizar, o imóvel; não". 

Iria responder de forma mais técnica, no entanto, CID F 32 simplificou bem a questão.

Em suma, não condeno quem quer investir em imóveis, só acho uma dor de cabeça desnecessária caso o individuo não tenha filhos para quem deixar. Foi o que falei também: Cada caso é um caso e precisará ser estudado.

Show ContentSpoiler:

Não leva 13 anos para recuperar seu investimento. Leva 13 anos pra dobrar o valor investido. Porque além de ter recebido com o aluguel todo o dinheiro investido, você ainda poderá vender o imóvel e receber todo o valor inicial de volta. Então, receberia 300 mil de aluguel em 13 anos e mais 300 mil quando vendesse totalizando 600 mil. Isso se o imóvel não se valorizasse nada e mantivesse o mesmo valor. Se ele valorizasse como normalmente acontece o seu lucro seria maior ainda.

Pelo menos aqui na cidade o aluguel seria uns 1,5 mil e ainda teria que considerar os diversos gastos, chuto um lucro de 15 mil ao ano e se considerar um investimento com rendimento de 0,66% a.m. (na bolsa dá para tirar mais) os 300 mil renderiam 2 mil ao mês.

1.500 / 300.000 = 0,5% a.m. << aluguel
300.000 / 0,66% = 2.000  << rendimento investimento

Caso você alugue esse imóvel para morar, sobrará 500 reais por mês (diferença entre o aluguel e o rendimento dos 300k)

Em 10 anos, considerando que o rendimento mantenha-se em 0,66% a.m. e o imóvel valorize 5% a.a.:
488.000 do imóvel + 220.000 (de 1.200 limpo por mês do aluguel)  = 708.000.
660.000 do investimento + 91.000 (dos 500 reais que sobram por mês) = 751.000.


Ou seja, se os meu cálculos estão certos, só valeria a pena comprar o imóvel se ele valorizasse pelo menos 5% a.a.

Se eu esqueci algo, favor complementar.

Coloca nessa conta: Impostos, manutenção, inquilinos inadimplentes, IPCA, condomínio (porque a maioria compra apartamentos para alugar), água, luz, entre outros que me fogem a memória agora.

No fim, se você não tiver para quem deixar, só arrumará dores de cabeça.

Se investir no TD em papéis diversificados, você conseguirá um rendimento superior. Detalhe: De maneira constante e sem preocupações com inquilinos, mobiliária, contratos, e afins.